中評社北京5月5日電／推進城鎮老舊小區改造是實施城市更新行動的重要內容，也是重要的民生工程和民心工程。黨的二十大報告指出，“加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”。近年來，廣州市大力實施城市更新行動。據統計，截至2022年底，全市累計完成改造老舊小區810個，累計改造老舊建築4670.4萬平方米，惠及64.1萬戶家庭、205.2萬居民。2023年，全市計劃再推進100個以上老舊小區改造。在實施老舊小區改造過程中，廣州深入貫徹以人民為中心的發展思想，統籌好“四對關係”，為加快實現老城市新活力、“四個出新出彩”添磚加瓦，也為超特大城市實施老舊小區改造和推動城市建設高質量發展提供可復制可推廣的“廣州經驗”。
堅持民生優先，統籌好城市發展和市民宜居安居的關係
改革開放以來，社區逐漸成為城市社會的基本單元。由於年代久遠，一大批2000年前建成的城鎮老舊小區普遍面臨著市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、維護保養不及時等難題，亟須加以改造。對此，習近平總書記明確指出，“城市是人集中生活的地方，城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民。”城市的核心是人，城市更新和發展不能不講究經濟價值，但要把創造優良人居環境作為中心目標，不斷提高城市發展的宜居性。
廣州城市建設歷史悠久，市內老舊小區類型多元，呈現出街巷型、單位大院型、商品房型等不同空間類型並存的情形。從區域分布來看，黃埔等老工業區建有大量始於20世紀中後期的國企員工宿舍樓、“房改房”和集資房，天河、白雲、番禺等區仍有不少小產權房，老三區（越秀、荔灣和海珠）則存在“代管房”和“住改商”等歷史遺留問題。這些老舊小區大多產權結構複雜、人口異質性強，居民訴求不盡相同，成為廣州“三舊”改造的痛點和難點。為了更好統籌協調推進老舊小區改造工作，近年來廣州不斷加強頂層設計，成立由市長擔任組長的城市更新工作領導小組，並在全省率先出台《廣州市老舊小區改造工作實施方案》，逐步構建起老舊小區改造“1+N”政策體系(即1個實施方案，N個配套政策)。這些措施為老舊小區改造提供政策支撐，推動改造工作依法有序進行。在實施過程中，廣州全面摸清老舊小區改造底數和需求，匯總建立全市老舊小區數據庫，並由市住房和城鄉建設局根據輕重緩急和財力狀況，每年滾動修編老舊小區改造計劃。廣州在國家、省級改造方案基礎上，因地制宜，特別增加統籌類改造類型，將老舊小區改造分為基礎、完善、提升、統籌四大類60項改造內容，層層遞進，滿足不同居民群體對美好生活的需要。在財力有限的情況下，廣州堅持盡力而為、量力而行的原則，從解決好人民群眾最關心最直接最現實的利益問題入手，結合片區（社區）老舊小區居民需求和實際條件，優先安排小區內供排水、供電、供氣等配套基礎設施和養老、托幼、機動車泊位等民生設施作為改造項目，精細提升社區居民的生活品質。
堅持多元化參與，統籌好政府、市場、市民三大主體的關係
老舊小區改造是一項系統性工程，涉及政府、市場、市民等不同主體，需要調動相關各方的積極性、主動性和創造性。從全國各地情況來看，城鎮老舊小區改造主要由政府出資，而社會資本融資難一直是改造難以推進的主要原因。廣州地處改革開放前沿，政府公共服務能力和水平較強，財力也較為雄厚；廣州市場主體總量龐大，老舊小區改造給其中的房地產開發、建築施工以及物業服務等類型企業帶來新的發展機遇；當前，廣州常住人口超過1800萬，實際管理服務人口超過2200萬，市民對基礎設施與公共服務設施配置的需求在不斷增加。為此，廣州充分發揮自身特點和優勢，發布《廣州市社會力量以市場化方式參與老舊小區改造工作機制(徵求意見稿)》，鼓勵社會資本參與老舊小區改造，讓政府有形之手、市場無形之手、市民勤勞之手同向發力，努力構建市場化、專業化、可持續的長效運作機制。
在舊改工作中，政府是主導力量，市場和市民是重要協同力量，因此要把控好政府與市場、政府與市民之間關係的合理邊界。首先，推動有效市場和有為政府更好結合。廣州既要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，引導各類市場主體平等參與舊改項目，允許參與企業從舊改中獲取合理回報，又要發揮政府在編制舊改規劃、創設良好制度環境、監督管理舊改項目等方面的職能，合力推動城鎮老舊小區改造。在具體實施路徑上，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，也可以選擇企業規模化建設運營、政府與社會投資組合實施等不同方式。在資金籌措上，則採取政府投資、社會資本參與、居民出資、專業經營單位出資多種模式靈活組合的機制。其次，建立政府與市民的相互信任和良性互動。老舊小區改造項目一般投資大、周期長，單靠政府一方的力量難免捉襟見肘，需要逐步樹立“誰受益誰出資”的理念，建立政府、社區居民和社會力量合理分擔改造資金的機制。對於居民出資，廣州市規定可採取直接出資、讓渡小區公共收益、完善小區後續管養、支持小區居民提取公積金等多種方式。政府會優先選擇居民改造意願強、參與積極性高、有出資意願的小區實施改造。
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