三是政策工具可以多樣化。目前新市鎮建設的政策工具是《收回土地條例》，此後也可以參考過去建設沙田新市鎮時採用的政策工具，例如換地權益書（Letter A／B），去更加有效地統合業權。
四是更好安置受特區政府發展項目影響的棕地作業營運者。例如特區政府在整合棕地作業時，行業規劃中沒有包括從事物流行業的棕地作業者，那他們應獲得恰當的協助和安置，以求在總體規劃配套當中實現就業的升級和轉型。
我認為，未來三年、五年的住房問題需要重點去關注。香港未來五年公私營房屋的供應量大概是18萬個單位，但我們通過研究發現，特區政府低估了需求的數量，除了18萬個單位以外，香港還需要落成12萬個單位，共需30萬個單位。那麼，平均每年大概需要落成6萬個單位，才能大概滿足最為基本的需求。在未來五年裡若要有這麼多單位落成，顯然不能從零開始，因為建房也需要花費幾年的時間。我們預測，特區政府與私人發展商大概可以提供23萬個單位，如果能做好“拆墻鬆綁”，加快生地變熟地的過程，將23萬個單位其中的12萬個單位從6－10年的落成時間表提前為0－5年，就能解決未來五年公私營房屋的需求。
中評社記者：您此前在研討會上提到，特區政府存在官僚主義，拖慢公營房屋建屋進度。您認為官僚主義表現在哪些方面？當下要解決房屋問題還存在哪些制約性因素？
黃元山：我們通過對幾個案例的研究發現，很多情況下，特區政府房屋委員會有土地、有規劃，但基於官僚程式的種種原因，導致公營房屋建造時間表推遲了好幾年，這是非常不理想的情況。例如土瓜灣早前有一塊政府用地，原本準備規劃建造600個公營房屋，但由於這塊地有一個占地約五分之一無法搬遷走的動物管理中心，只好調整為建造100個過渡性房屋。由於五分之一的土地而減少了500個公營房屋單位，這種做法是非常不理想的。我們建議政府提高公營房屋項目的透明度， 向公眾披露各個公營房屋項目的詳細進度，以方便監察，提高問責性。另外，亦有學者倡議以私人參建模式興建公營房屋，研究顯示建造費和施工時間可減少近四成。新發展區方面，我們還看到，一些程序本來可以同期執行，卻因為官僚主義的問題而拉長了推進的時間。此外，土地的清理與回收等方面，特區政府也可以更加積極地去推動。除了先前提到的由一個部門來專責統籌，更多的政策工具以整理業權及更好安置各使用者之外，我們也有其他的建議。例如新發展區通常分為幾個期數發展，而政府在第一期的基建工程尚未完成時，通常都不會處理髮展商在其他期數的換地申請，間接拖慢房屋供應。
至於私人住宅，發展周期當中的過程也由不少精簡的空間，我們也早前提出了十項精簡私人住宅發展程序的建議，當中不少也獲得政府采納，如我們建議建立一個中央小組，在所有規劃及其他土地發展申請中，提供“一站式”的便利措施，政府便成了了“項目促進辦事處”。不過仍有其他的建議我們也希望政府采納，其中，不少私人住宅的供應來自換地和契約修訂，但當中漫長的補地價過程往往耽誤了發展周期，政府可以研究優化補地價的厘定機制，或者考慮采納標準地價來縮短土地行政的過程。 |
