在高低分化的市場之中，許多剛改及二次改善人群感受到房產配置的難度在加大。一方面，預算相對有限不足以上車核心資產，另一方面500萬～800萬元總價區間又讓人難以忽略對未來房產價值的要求。面對改善需求主導的住房品質時代的來臨，業內人士共同建議是：過往“唯地段論”的置業邏輯需要迭代，評估房產價值時，要提高居住體驗的比重。由58同城、安居客發布的《2024春節置業意向調查》也顯示，超半數的置業者傾向於選擇大空間和改善現有居住空間。
其中，城市資源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，隨著軌道交通的快速發展，教育與醫療服務的逐漸平衡，主城區位對於城市資源的占有優勢正在逐漸模糊。“但位於中心城區的住房價格一般不低，使得它們的性價比難以凸顯。”置業者們對居住體驗的要求逐漸具體則是另一原因。肖文曉在接受記者採訪時指出，未來潛在的置業者在成長過程中大多居住條件較好，因此對於住宅產品要求的起點也較高，僅有“中心城區”這一優勢，但產品力低、居住體驗差的房產，未來的流通將變得較困難。
“預算有限的年輕改善群體上車核心區好產品有難度，可以將目光放到資源配備完善、城市面貌較好的新興區域改善產品。”肖文曉說道。以位於廣州近郊的科學城板塊為例，數據顯示其近5年的房價表現超過全市平均水平。具體到板塊的選擇上，崛起中的區域核心板塊以及規劃正在快速兌現、對於產業和年輕人口有著強大吸引力的產業板塊，例如長隆萬博、魚珠CBD、天河智穀與智慧城等都值得關注。
“買所在板塊的核心區，買核心區內的標杆項目，買標杆項目內的改善產品。”梁燕明從二手市場的角度建議道，從本輪房地產周期來看，這類產品的價值是較為穩定的。
置業提醒：需關注限購優化後稅費標準
隨著廣州限購區內120平方米以上的住房放開限購，可以預計將有一部分來自二三線城市的置業者選擇將當地多套房產進行置換，同時也有一部分廣州本地置業者選擇“掛一買一”和“租一買一”的方式。
對此，梁燕明提醒，除了首付比例和貸款利率未定之外，這一部分置業的稅費標準也還未落地。據悉，以契稅為例，按首套和按二套計稅，二者差距可達房款的1.5%，建議置業者可以重點關注，盡可能節約購房成本。 |
