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改革供給端舊模式 樓市才能迎新局
http://www.crntt.hk   2023-10-15 10:17:15
  中評社北京10月15日電/據證券時報報導,剛剛過去的9月份以及“加長版”的8天長假,樓市的表現不太理想。有人說,假期大家都返鄉或出去旅遊去了,哪有人買房?又有人說,現在大家對即時性消費(旅遊、餐飲、音樂節等)感興趣,對拉長周期的消費(比如買房)感興趣不大了;還有人說,節前政策利好不斷,也沒換來買房人的信心,開發商降價不斷,樓市問題挺嚴重的。

  怎麼看待當下樓市?利用假期空閑時間,筆者也去看了幾個新樓盤,發現看房的人明顯增多了、售樓處的人氣還不錯。儘管“看的人比買的人多”,真正下定金的不多,但這已經很不錯了。畢竟,市場預期還在修復中,而很多人都外出游玩的情況下,還有這麼多人看房,氛圍還不錯,這是很難得的。記得8月份筆者踩盤時,售樓處都很冷清,營銷人員比看房的人還多。

  現在,最缺的是人氣,人氣起來了才能將信心穩住。筆者總結,假期看房的人有這麼幾類,要麼是“小兩口”看婚房,要麼是父母帶著剛參加工作的子女看房,要麼是“三代人”看房,想換一套更大的房子,或是小孩到了上學的年齡,想換一套學位房。這些都是真正想要買房的人,或是很迫切地要買房,但普遍的心態卻是“多看看、再等等”,多方比較、不著急下手。

  專家們普遍認為,這些人收入不高、對未來就業預期不樂觀,“六個錢包”買房,當然要謹慎再謹慎。但我發現,一個重要的問題被忽視了,那就是大多數新盤存在某些方面的瑕疵,或是高房價下戶型太緊凑,70-90平方米的房子普遍設計為三房,客廳或房間太小,或通勤接駁、教育配套、生活設施等方面存在這樣那樣的不足。總之,真正讓人滿意的房子還真不多。

  也就是說,想買房的人很多,買到理想的房子很難。這還不是說大家挑剔,而是供給端還停留在過去房價上漲時期的供應邏輯,即靠規劃宣傳、靠營銷手段來營造買房氛圍。但是,戶型設計往往是Copy過來的,配套服務設施不接地氣、名不副實,規劃目標被過度甚至虛假宣傳。當所有開發商都本著這樣的邏輯來開發房子,就形成了“千盤一律”的同質化模式。

  可謂一俊遮百醜,房價上漲的時候,這些都不是問題。當資產溢價預期沒有了,來售樓處的都是剛需和換房人群,普遍經歷過幾輪房價上漲時期的虛假繁榮景象,或在抖音或小紅書聽到過買房秘笈。這就意味著,供給端那種“重營銷、不重實際”的打法玩兒不下去了。但是,供給端的這個模式浸淫太深了,一時半會兒還改變不了,也就導致真正買房的人只能一挑再挑了。

  當開發商都是同質化競爭,開發模式、套路基本一致,面對賣不動的尷尬,也衹有降價這一條路了。當價格戰打起來,對購房者來說,那就是看誰的價格更低,這個慘烈的競爭不僅沒有底部,還惡化了市場預期,導致大家“等房價下跌”。值得注意的是,這在政策上也有影子,就是“等政策出台”。廣州外圍退出了限購,媒體宣傳深圳也要跟隨,於是大家就等待。
 


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