中評社北京6月13日電／近日，國務院辦公廳發布《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。
在中國，REITs是一個比較年輕的產品，其全名為不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trust）。文件上的名字之所以加了“基礎設施領域”是因目前中國的REITs底層資產主要針對基礎設施領域不動產。發達國家最初的REITs主要針對的是房地產項目，這也是REITs名稱的由來。REITs很早便出現在一些政策文件中，早期受輿論影響，公眾對於REITs的瞭解也更多是基於發達國家的成熟實踐。但需要注意的是，以發達國家的實踐來理解中國REITs產品，結果可能會南轅北轍。
中國的REITs實踐與發達國家的在範圍、結構和收益三個方面有區別：
首先是基礎資產的範圍。近幾年，中國針對房地產市場的監管一直未放鬆，如果推出針對房地產相關項目的REITs與當前房住不炒政策相矛盾。因此，有著成熟實踐經驗可以參考的房地產REITs項目沒有落地，反而是基礎設施類先行試點。當然，基礎設施REITs先行試點也符合中國國情。過去20年，中國的基礎設施建設高速發展，積累了巨額基礎設施資產。據估計，僅2010-2020年間，基礎設施累計投資達到了108萬億元，按照50%的固定資產形成率，將形成54萬億元的存量資產規模，也就是能夠用於構建REITs的資產規模達到54萬億元之巨，相比當下已發行REITs產品的體量，還有很大的發展空間。
其次是REITs的結構。在大多財經科普類文章中，REITs被簡單地描述成一種基金投資產品，投資者通過購買基金份額便可獲得基礎資產的收益分配權利。與此同時，也有不少文章把REITs描述成一種資產證券化產品，將募集到的資金直接購買基礎資產證券化產品。這些解釋確實都只揭示了REITs產品的部分特徵，卻沒有觸及到核心。
搞清楚REITs究竟是什麼，特別是在中國的環境下是什麼，對於投資者至關重要。根據官方的政策文件，中國的REITs要比傳統REITs更加復雜，其復雜的點在於其是一種嵌套的產品。其最底層資產是能夠帶來收益的基礎設施，中間嵌套了一個ABS產品，而投資者購買的REITs通過ABS對項目形成了股權上關聯，因此，從整個運營的體系來看，中國的REITs類似於傳統REITs，都要求投資者去運營底層資產。
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