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前景可期的中國基礎設施REITs究竟是什麼?
http://www.crntt.hk   2022-06-13 09:01:55
  中評社北京6月13日電/近日,國務院辦公廳發布《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(以下簡稱《意見》),提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展,進一步提高推薦、審核效率,鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

  在中國,REITs是一個比較年輕的產品,其全名為不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trust)。文件上的名字之所以加了“基礎設施領域”是因目前中國的REITs底層資產主要針對基礎設施領域不動產。發達國家最初的REITs主要針對的是房地產項目,這也是REITs名稱的由來。REITs很早便出現在一些政策文件中,早期受輿論影響,公眾對於REITs的瞭解也更多是基於發達國家的成熟實踐。但需要注意的是,以發達國家的實踐來理解中國REITs產品,結果可能會南轅北轍。

  中國的REITs實踐與發達國家的在範圍、結構和收益三個方面有區別:

  首先是基礎資產的範圍。近幾年,中國針對房地產市場的監管一直未放鬆,如果推出針對房地產相關項目的REITs與當前房住不炒政策相矛盾。因此,有著成熟實踐經驗可以參考的房地產REITs項目沒有落地,反而是基礎設施類先行試點。當然,基礎設施REITs先行試點也符合中國國情。過去20年,中國的基礎設施建設高速發展,積累了巨額基礎設施資產。據估計,僅2010-2020年間,基礎設施累計投資達到了108萬億元,按照50%的固定資產形成率,將形成54萬億元的存量資產規模,也就是能夠用於構建REITs的資產規模達到54萬億元之巨,相比當下已發行REITs產品的體量,還有很大的發展空間。

  其次是REITs的結構。在大多財經科普類文章中,REITs被簡單地描述成一種基金投資產品,投資者通過購買基金份額便可獲得基礎資產的收益分配權利。與此同時,也有不少文章把REITs描述成一種資產證券化產品,將募集到的資金直接購買基礎資產證券化產品。這些解釋確實都只揭示了REITs產品的部分特徵,卻沒有觸及到核心。

  搞清楚REITs究竟是什麼,特別是在中國的環境下是什麼,對於投資者至關重要。根據官方的政策文件,中國的REITs要比傳統REITs更加復雜,其復雜的點在於其是一種嵌套的產品。其最底層資產是能夠帶來收益的基礎設施,中間嵌套了一個ABS產品,而投資者購買的REITs通過ABS對項目形成了股權上關聯,因此,從整個運營的體系來看,中國的REITs類似於傳統REITs,都要求投資者去運營底層資產。
 


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