中評社北京11月1日電／當前，房地產市場上出現了“放鬆調控”的猜測，主要誘因有二。一是個別房企的風險事件引發連鎖反應，監管部門對此頻頻發聲；二是有市場監測機構發現，今年10月，個人住房貸款利率首次下降。
接下來，房地產信貸走勢究竟如何？“保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，黨中央、國務院關於房地產調控的戰略和方針，是做好房地產金融工作的長期遵循。
與此同時，多家商業銀行相關負責人也對經濟日報記者表示，針對房地產企業的開發貸款，銀行將穩定合理資金需求，繼續堅持“優選企業、嚴格管理”原則，準確把握、執行好房地產金融審慎管理制度；針對個人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當，重點保障剛需群體的信貸需求。
那麼，此前房地產開發貸款一度收緊的原因是什麼？個別房企的風險暴露是否與銀行信貸資金變化有關？個人住房貸款利率是否有下降空間？信貸資金違規進入樓市整治效果如何？
保障房企合理信貸需求
近期，個別大型房地產企業風險暴露，到期債務未能償還、部分工地停工、已預售的房產不確定能否按時交付。有市場聲音認為，這與銀行一致收緊房地產開發貸款有關。
多位業內人士表示，落實房地產長效機制的重要抓手之一，是降低房地產企業的杠杆率、防範房地產貸款過度集中。為此，監管部門已於去年先後出台了多項政策。例如，針對30家重點房企，央行、住房和城鄉建設部已形成了資金監測和融資管理規則；央行還建立了“房地產貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產貸款餘額占比、個人住房貸款餘額占比不得高於相應上限。
政策實施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末，房地產貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點，其中，房地產開發貸款增速大幅下滑。
需要釐清的是，風險暴露的主因是房地產企業自身經營管理不善。以恒大集團為例，該集團資產總規模超2萬億元，房地產開發項目約占60%。“近年來，這家公司未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，經營和財務指標嚴重惡化，最終爆發風險。”鄒瀾說。
因此，出於風險防控考量，銀行收緊了信貸資金，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊綳。一方面，多家銀行出現了短期、過激的市場反應，對房地產行業的風險偏好明顯下降；另一方面，部分銀行誤解了重點房企的融資管理規則。“根據規則，‘紅檔’企業有息負債餘額不得新增，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發放房地產開發貸款，這就導致了企業將銷售回款償還貸款後，新開工的項目得不到貸款。”鄒瀾說。
“接下來，房地產調控不會放鬆，但需要穩定房企的合理資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關負責人說，要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關係，保障金融機構對房企的合理信貸支持，保障房企正常經營、按期交樓。
個人住房貸款優先保剛需
相較於房地產開發貸款的收縮，個人住房貸款市場則沒有那麼緊張。貝殼研究院日前發表報告稱，今年以來，該機構首次監測到個人住房貸款利率下降。今年10月，在其監測的90個城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上個月下調1個基點。
具體來看，有20個城市的個人住房貸款利率下調，除廣州、深圳外，多為三四線城市，如中山、無錫、湖州等。其中，14個城市的首套房貸利率下調，14個城市的二套房貸利率下調，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。
下調的原因是什麼？“這要分區域看，主要受需求端、供給端兩方面影響。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，從需求端看，由於二三線城市房價下降，當前購房者的觀望氣氛濃厚，短期內購房需求減弱，這導致了個人住房貸款需求下滑，貸款價格下調。
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