與此同時，呈現為虛擬經濟部份的地產市值，卻是房地產增加值的三倍以上，因為香港住宅價格自2003年見底後，已經上升超過17年之久。目前私人住宅價格比SARS最底點猛升5.5倍，累積的地產市值相當於香港十年的GDP總量，超過勞動報酬或營業盈餘。由房地產部門帶動的第三次收入分配和正負面財富效應，長期影響並主導著香港的主要經濟活動，是社會深層次矛盾的根源。
上述可見，在香港“三元經濟”中，傳統部門已無法擔當促進經濟成長的重任，只有創新及科技產業取得重大突破，才能扭轉頹勢。金融和房地產部門都可以不依靠本地經濟支撐而獨立運作，但對香港經濟社會發展的意義絶不相同：以虛擬經濟為主體的香港房地產模式，雖能給企業、個人投資乃至財政收入帶來暫時的好處，但它不是理想的資本主義形態，不僅無法改善居住條件及縮小貧富差距，而且早已成為經濟增長的負累(按聯合國SNA標準計算，本世紀以來香港房地產部門平均每年拉低GDP至少1個百分點)，還埋下了引發金融危機的種子，轉變發展模式才有出路；只有金融業才是香港最有前景的一元，在支撐本港經濟增長之餘，還可進一步提升至世界級水平，在國家打造金融強國中做出更大貢獻。
換句話說，香港“三元經濟”結構中的每個部門，都隱藏著可觀的發展能量，都有較大的調整、轉型、提升及發展空間，且是勢在必行。其中，“一元”重在創新，“二元”必須提升，“三元”急待轉型。具體來看：
二、創新“一元”，突破科創產業
香港在貿易及物流產業相對衰落之後，啟動傳統部門的關鍵在創科產業。韓國在這方面早有先例，該國在八十年代出口額尚不如香港，為了向創新型經濟轉型，韓國把勞動密集型加工業外移，本土致力發展創科產業，並取得很大成功，此後不僅出口額很快趕上香港，而且基於本土製造的出口產品附加值率數倍於香港，帶動經濟快速發展。香港在八十年代也把依賴低成本的加工工序外移，但本土製造業沒有轉型提升，因而多次失去了發展高增值創科產業的良機。
歷史地看，香港的確具備發展創科產業的一些必要條件，如擁有全球頂尖的基礎科研力量、高度開放和國際化的科研體系、世界級的金融服務業，以及國際一流的營商環境等優勢，且在回歸後不遺餘力地發展創新及科技產業，政府投入資金超過千億，可惜始終欠缺實效。關鍵不在於R&D投入不足，也不在於本港高校一向有重學術、輕應用的傳統，而是欠缺創科產業賴以生存和發展的整體創新環境，包括社會主流的創新意識、正確有效的創新模式、政府政策的引導推動、科技與產業的密切對接、不拘一格的創新人才、創新科技與創新金融的深度融合，以及相對合理的創新成本等等，與營商環境有很大不同。換句話說，缺少國際一流的創新環境，才是香港創科產業遲遲無法取得突破的真正誘因。 |
