房貸利率下行是主要原因
提前還房貸，除了居民本身資產配置規劃、理財產品收益不理想等原因，房貸利率的持續下行是重要的助推因素。
2022年以來，國內1年期和5年期LPR（貸款市場報價利率）屢次下調，帶動多地房貸利率持續下行。“房貸利率政策會影響到商業銀行和客戶之間通過協商確定的具體利率，具體利率直接關係到月供的多少。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。去年9月末，中國人民銀行和銀保監會發布通知，明確在符合條件的城市，政府可自主決定在2022年四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。政策出台後，一些城市政府積極作出相應調整，帶動了新發放房貸利率有所降低。“根據我們掌握的數據，2022年12月份新發放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。”鄒瀾說。
貝殼研究院發布的數據顯示，截至今年1月31日，其監測的103個城市中，首套房利率低於4.1%的城市共30個，而1月16日該統計數據僅為19個。具體來看，有2個城市首套房利率為4.0%，4個城市利率為3.95%，9個城市為3.9%，11個城市為3.8%，另有4個城市首套房利率為3.7%，為目前全國商貸利率最低水平，分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。
“對原本在利率高位貸款買房的消費者來說，房貸利率不斷下調，刺激其轉為較低利率還貸的意願強烈，這成了近期‘提前還貸潮’興起的主要原因。”趙錫軍說。
從具體還貸模式看，此前房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一。“當初存量貸款利率轉換時，購房者可以選擇固定利率或基於LPR的浮動利率貸款。對於以固定利率還貸的購房者來說，伴隨房貸利率持續下行，存量房貸和新增房貸之間產生較大利差，是當前人們扎堆還貸的一個重要原因。”首都經濟貿易大學教授趙秀池說，“但多數人選擇提前還貸，並不是一次性還清後不再借貸，而是為了轉為更低利率進行貸款，既反映出存量貸款利率轉換時存在的問題，也是當前房貸利率和企業經營貸倒掛的表現。”
持續提振住房消費信心
為刺激住房消費，目前多地房貸利率處於較低水平。面對低位利率，購房者到底要不要提前還貸？業內人士認為，“跟風”還貸並不可取，要根據自身情況理性分析。
據介紹，如果是等額本息的還款方式，前期主要是償還利息，後期利息占比減少、貸款本金占比增加，當還款期數已經過半，提前還貸的收益就不大了。如果是以等額本金的方式還貸，每個月需還利息可能遞減，那麼在還款周期的前1／3提前還貸會更划算。
“購房者是否選擇提前還貸，應該理性考慮轉換成本能否覆蓋原本房貸利率和現行利率還貸之間的利差，具體包括轉換貸款方式所需的手續費、部分購房者可能面臨的罰息等費用。”趙錫軍說，“面對‘扎堆還貸’，銀行的利息收益會受到一定影響，但是從長遠的穩定客戶等角度來看，應該盡量依規滿足購房者需求。”
在趙秀池看來，購房者是否提前還款應根據自身貸款合同作具體分析。“如果目前的存量貸款選擇的是以基於LPR的浮動利率借貸，其合同利率自然會隨LPR下降而下降，對於貸款利率本就處於較低水平的購房者來說，提前還款意義不大。如果是以固定利率貸款，但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣，提前還款後再申請貸款不能執行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前還款就不划算了。”
房貸利率的持續下行也刺激部分地區住房市場呈現了一定回暖跡象。根據貝殼研究院統計，今年1月，貝殼50城二手房價格指數環比上漲0.2%，是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌，也帶動了同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房價格止跌，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等重點城市群。
在業內人士看來，房貸利率下行等住房市場利好政策的出台，在滿足剛需和改善性住房需求方面發揮了重要作用，也體現了國家“房住不炒”的總體定位。“當然也要看到，多數消費者在面對低位房貸利率時選擇了還款而非消費，說明市場信心有待進一步提振。接下來要持續驅動房價位於合理區間，推動相關交易成本降低，以保障各類剛需、改善性需求轉為有效需求。”趙錫軍說。
中央財經委員會辦公室有關負責人表示，今年在繼續滿足房地產行業合理融資需求的同時，將著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。目前，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。同時，結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。（記者 廖睿靈） |
