為了配套民法典實施，最高人民法院同時對該《商品房買賣司法解釋》進行了修訂，並於今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解釋最大的變化就是删除了原來關於“退一賠一”的規定。這就意味著，今後如果購房者遇到上述情況，主張已付購房款一倍的賠償責任將不再有法律依據，也很難被法院支持。
上述案件中，王女士的房屋買賣糾紛發生在新舊法銜接之際，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二條明確，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規定，適用當時的法律、司法解釋的規定。簽訂在2021年1月1日之後的購房合同，發生糾紛，將會適用新的《商品房買賣司法解釋》。
購房合同約定成為重要依據
新解釋删除了開發商“退一賠一”的懲罰性賠償條款，那麼，購房者今後在購房時該如何保護自身權益呢？
對於法院而言，此後在審理商品房買賣糾紛時，合同約定將成為重要依據。
首先，核查“五證”。購房者在簽訂合同前應仔細核查或要求開發商出示“五證”，房屋產權、面積等重要信息均記載於此。“五證”即《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，仔細核對商品房預售許可證明中是否包含了自己所購買的房屋。
其次，看清違約條款。購房者簽約時一定要細讀合同條款，注重房屋違約條款的約定。如果雙方沒有約定特殊的責任承擔方式，將按照新司法解釋中一般規定承擔違約責任。商品房買賣懲罰性賠償取消後，合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額的計算方法有三種，一是逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定；三是由於出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
另外，在新《商品房買賣司法解釋》背景下，行政主管部門、行業協會應當更加注重合同文本的力量。筆者建議各地房地產行業主管部門應盡快制定詳細、全面的《商品房買賣合同示範文本》，其中應納入類似於“惡意違約”“欺詐行為”“面積確認及面積差異處理”等條款，避免存在遺漏購房者權益的情況。廣大購房人在簽訂合同前必須仔細查看相關條款的表述和約定，斟酌相關的法律風險後再慎重作出購房決定。
今年7月8日，北京市住建委發布公告，對《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》公開徵求意見建議，現有《通知》的主要內容有規範設置交付樣板間、規範商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任四個部分，進一步規範新建商品住房銷售行為。相信在房地產行業主管部門與司法部門的共同努力下，即使沒有了懲罰性賠償的威懾，商品房買賣市場也能夠實現對購房者合法權益的保護。
來源：經濟參考報 作者：秦鵬博
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