中評社北京12月10日電／社會經濟領域的重大政策，要靠揣測、細思來把脈全域邏輯。憑“理工男”或“IT男”的直線思維，繞過中間運作複雜的“黑箱”，拿某一變量做單維度推演，以為屢試不爽，其實往往是很不靠譜的。這不，近期中央政治局會議不提房地產，業內和媒體就開始臆想了：過去的時間軸上，中央會議不提房地產，樓市是怎麼走的，未來還會複制這樣的邏輯。依據這種簡單的邏輯推演，有人給出“熱-嚴厲-冷-不提-熱”的循環，作為樓市的“晴雨表”。
花相似、人不同。樓市還是那個樓市，人已不是那個人，環境已不是那個環境了。房價也好，城市也好，從年終總結會看，開發商和從業者普遍都有“更上一層樓”的雄心壯志。政策驛動了，預期微妙了，很多人開始打雞血，憧憬著房價再上一個台階。但是，相比上一輪樓市景氣期（2015-2017年），創造樓市超級購買力的幾大行業，現均已勝景不再。金融、TMT（科技、媒體和通信）、地產、專業服務（給地產、金融、TMT做咨詢和法律服務等）等行業是寫字樓的消費主力，占了60%-80%的寫字樓消費量，也是高收入人群的生產車間。
中指院統計，今年三季度全國半數以上城市寫字樓租金下跌。一線城市36個主要商圈，16個商圈租金下跌；二線城市44個主要商圈中，54%的寫字樓租金下跌。值得注意的是，深圳高檔寫字樓空置率很高，幾大中心區平均空置率超過20%，有的區域甚至高達60%。
助推上一波樓市繁榮的“加杠杆”，受到嚴密的管控。下半年以來，央行先後7次定調房地產，“宏觀審慎管理”統領樓市金融政策的頂層大綱。什麼意思？防範系統性風險，就要對地產資金啟動規模和占比“雙控”，嚴厲問責作奸犯科的行長們。從今年開始，新增和存量房貸占總量之比，分別不超過40%和30%。別看需求很旺，真正拿自己的錢投資的不多。沒有杠杆這個引擎，加上房價高位橫盤，還有多少人敢真金白銀地砸錢進去？
物是人非，樹欲動而風不給力。需求端的購買力不再源源不斷，不再那麼任性，而供給端大肆加杠杆一去不複返，樓市還能再上台階？2020年，“一城一策”全面落地，城市政府切實肩負起穩定樓市的責任。人口流動、產業布局空間大分化、大重組的背景下，識時務的話，就應該琢磨，如何讓自己成為吸附人口、產業的高地。試想，刺激樓市可以暫時獲得經濟上的喘息，但隨之而來的高房價，不僅將遭致約談和問責，而且將喪失產業和人口集聚的最佳時機。
近期，黑龍江收緊樓市政策。設立三道門檻（房企承諾、銀行檢查、違規處罰）嚴查購地資金；建立嚴格的資本金監管制度，完成工程基礎、主體結構、竣工驗收備案等三個節點時，分別返項目資本金的40%、40%、20%。一般邏輯中，類似黑龍江這類省份，應最積極“救市”的呀！為何逆勢收緊？其實，這是為提前應對庫存複歸、樓市下跌、市場維穩。上一輪“去庫存”，有國開行的PSL，有國家的扶持，有返鄉置業。庫存再來，誰來救你呢？
凡影響面廣的政策，用語都頗為講究，字裡行間往往隱含著多層意思，房地產就是如此。“房住不炒”、“不以地產刺激經濟”是頂層設計，“穩字當頭”（穩地價、穩房價和穩預期）也是頂層設計。實踐中，基於地產、金融、經濟、就業等變量形勢，要找到二者最佳的結合點和結合方式，可謂老成謀國。不提房地產，絕非“房住不炒”、“不以地產刺激經濟”置腦後了，而是從頂層給地方一定騰挪（一城一策）。強省會、都市圈、新型基建、就近城鎮化、消費內需等，很多路可選。“一城一策”下，權責對等，何去何從，自己掂量著辦。
來源: 證券時報 作者：李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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