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千萬不要低估房地產稅
http://www.crntt.hk   2019-03-11 08:47:12
  中評社北京3月11日電/這一次再無懸念。

  3月8日,全國人大表示,將落實制定房地產稅法,確保如期完成。

  幾天前的政府工作報告,明確提出“穩步推進房地產稅立法”,這是繼2014年和2018年之後,第三次提及房地產稅立法。

  更關鍵的是,在《三重信號來襲,房地產稅還遠嗎》一文中,凱風君提及,從2017到2019年,全國不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權續期修法問題都已明確解決,國地稅合併已經邁出步伐。可以說,開征房地產稅已無技術障礙。

  那麼如今,最大的問題是,房地產稅的到來,將會對樓市和地方政府產生多大影響?

  01 房地產稅的初衷是什麼?

  先看初衷。

  推出房地產稅的本意,是為了緩解地方財政壓力,替代即將枯竭的土地財政,從而釐清中央與地方之間的財稅關係。

  在大多數一二線城市,土地資源開發力度過大,新增土地資源嚴重不足,不少地方已經進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小,房地產稅的重要性越來越突出。

  同時,隨著減稅降負成為常態,從中央到地方,財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定稅源,就成為當務之急,房地產稅恰好是備選答案之一。

  由此來看,房地產稅的到來,是為地方政府開辟新的稅源,並非是為降房價而來。

  02大殺器:全國住房信息聯網

  的確,房地產稅並非是為降房價而來。但不要忘記,房地產稅在開征之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。

  過去,各地信息猶如孤島。理論上,一個人在全國每個城市都買一兩套房子,而在系統裡卻只能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網,那麼誰在囤房,誰在炒房,將會一目了然。

  尤其對於公職人員來說,能否解釋清除這些房子的來源,就顯得至關重要。雖然“以人查房”不會面向所有人開啟,但至少在相關監管部門那裡,這些信息將會一目了然。

  所以,短期而言,房地產稅如果順利落地,必然會對投機者產生一定的威懾,進而會帶動一定程度的拋盤效應。

  更關鍵的是,房產稅是保有稅。只要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同,這些都是交易稅,只有買房賣房才會產生,但房產稅則是一直伴隨終身。

  所以,持有多套房子的人,不得不考慮持有成本。

  03會不會轉嫁給租房者?

  當然,有人說,任何稅收都有轉嫁效應,房產稅照樣可以轉嫁給租房者。

  持有這種論斷的人,忽略了全國住房市場所處的發展階段。

  如今,住房短缺時代已經結束,加上集體土地建設租賃房正在大肆上馬,未來租賃未必還是賣方市場,要轉嫁稅負談何容易?

  同時,如果房產稅到來,那麼如今的房屋空置成本將會不斷提升,大量投資者將會把空置房拿出去出租,稅收轉嫁效應進一步削弱。

  要知道,房租與房價完全不同。房價可能受到貨幣環境和富裕階層收入水平的影響,會嚴重偏離城市收入水平,但房租,卻要受到現實收入水平的約束。

  收入就那麼點,想要把稅收成本轉嫁給租房者,這個算盤未必打得響。
 


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