當前，80後為置換會賣掉首套房產，而90後會為剛需“接盤”，以保證存量房市場的流通性。只有新人群不斷進入房地產市場，才能保持市場的流通性。由於00後比90後少了4591萬人，比80後少了5831.7萬人。當前00後已經逐漸進入到勞動力市場，幾年後即將進入到婚育階段。這也意味著今年後，為剛需“接盤”的數量也越來越少。
在這種情況下，不同地區、不同城市、城市內部的不同板塊、不同戶型的房子也將出現分化。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，人口變化對於未來房地產影響主要會體現在兩個方面，一方面房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減，即商品房銷量緩步減少是個大趨勢；另一方面青年人口會不斷向大中城市集聚，大城市集聚效應不斷顯現，奠定了熱點一二線城市未來房地產市場需求增長的基礎。
前述貝殼研究院的報告也顯示，當前新青年（這裡的新青年即為90後，下同）人口流出以三四線城市為主。城市化進程加劇城市間分化，產業基礎薄弱的三四線城市人口流失嚴重。外流的人口大多會選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產業基礎相對雄厚，就業機會多且相對公平競爭，新青年為了獲得更好的勞動報酬，無疑會將這些城市作為首選項。
在這種情況下，一些人口外流、住房供應較大的三四線城市，住房需求也會隨之萎縮，存量房的流動性和價值都受到很大影響，未來類似鶴崗、阜新等出現”白菜價”房子的城市也會越來越多。
近日，由國家衛健委直屬事業單位中國人口與發展研究中心主辦期刊《人口與健康》2020年第12期刊發了一篇題為《城市化、低生育率與人口負增長》的文章分析，（由於）新生人口無法填補老齡化和勞動力人口流失，造成非核心區域的鄉村與城市人口收縮。大城市對青年人口的‘虹吸效應’導致鄉村與落後地區遭受更嚴重的老齡化挑戰，這是周邊國家的現實案例，也是我國正在經歷的現實。
即使在大城市內部，不同板塊、不同配套的房子走勢也會出現明顯差異。高新產業、新興產業集聚的新城區，集聚了大量的年輕人口，未來這些區域會更看好，相比之下，產業缺乏、年輕人少的區域，發展會相對緩慢。
另一方面，隨著老齡化不斷加深，房地產業也面臨著新的發展機遇。張波說，銀發經濟在未來將發揮出極大效應，養老地產將成為服務於夕陽人群的朝陽產業，和40、50後出生人口不同，60後人口在青年時期經歷了國內改革開放的起始階段，在學歷、收入以及職業發展方面，整體有著更為明顯的提升，因此對於養老也有著更高品質的需求。目前，屬於國內的養老地產的黃金期還未全面開啟。 |
