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中評大咖講書:王春新論香港新思維
http://www.crntt.hk   2021-07-14 00:13:38
中評社北京總部通過線上方式參與學習(中評社 徐夢溪攝)
 

  我認為,香港的房地產模式出現了三大問題:一是居住條件比較糟糕,現在人均住房面積只有15平方米,而且還在不斷減少,更不用說劏房和寮屋。新加坡人均居住面積是超過30平方米,歐美國家和內地很多地方也都比香港居住條件好。

  二是收入分配嚴重傾斜。因為香港人一半有房子,一半沒有房子,高樓價的增長帶來了一個嚴重的傾斜。香港基尼指數現在是0.539,這是很多國家地區里最高的,但是這個數字還沒有包括房地產,包括房地產的話起碼超過0.7。有人說,如果說基尼指數超過0.6就會爆發革命,可想而知0.7是一個怎樣的狀態。從實際情況來看,2003年沙士結束後,新一輪樓價上漲到現在已經有18年,這18年房地產創造了泡沫虛擬收入相當於香港10年的GDP總量,這個數量比這18年來香港380萬打工者所有的工資都多,也比18年來幾十萬企業創造的利潤都多。所以香港房地產其實是第三次的收入分配,比第一次和第二次更厲害。

  三是使香港的經濟增長受到嚴重影響。一開始高樓價會帶動投資、帶動增長,但因為收入永遠跟不上,就形成這樣的問題。過去20年香港因為房子越蓋越小、越蓋越少,按聯合國SNA標準計算,平均每年拉低經濟增長一個百分點,所以過去20年香港GDP增長平均只有2.8%左右,如果沒有房地產的影響,起碼可以到3.8%以上。

  這個問題怎麼來解決?我在這本書里就提出,要用“新居屋計劃”來解決這個問題。現在樓價漲到這個程度,如果要讓大家可以買得起樓,樓價就需要調整70%,但是調整如此之大,香港經濟財政收入、房屋資產會非常混亂,所以這是很難辦的,但是不調整又不能解決居住問題。所以,我就提出實行“雙軌制”,市場這一軌先不管,另一軌實行“新居屋計劃”。第一,一方面新居屋數量要大,每年起碼要建3萬套房子,現在居屋一年只有幾千套;另一方面,減少私人住宅和公屋的供應,因為只要把新居屋建好,很多去申請公屋的市民都可以申請新居屋。第二,定價要跟家庭收入掛鈎,讓80%左右的香港居民,特別是年輕人能夠買得起房子。可以提供幾種不同面積的新居屋,比如四百尺左右、六百尺左右、七八百尺,根據不同的家庭需求來提供,房屋定價比一般私樓要低很多,但是獨立運作與市場無關。例如如果是三四百尺的房子100萬就可以購買,按照5%的政策,5萬港幣就可以買樓。

  此外,還有兩個計劃能夠解決香港的房屋問題,“新居屋計劃”是解決“從無到有”的問題,怎麼解決“從有到好”的問題?其一就是“藏地於民”政策。比如說在換樓的時候,可以讓你的居住水平不斷提高,但成本又不是很高。比如現在五百尺是500萬,1000尺是1000萬,如果想換1000萬的房子政府可以幫你出一半,你自己掏另一半,自己掏的這一半還可以去貸款。政府幫你出的一半不是給你現金,而是“購地證明書”,你可以拿“購地證明書”向發展商買新的房子,發展商把你的“購地證明書“收回來以後,就可以向政府拿地。那麼這套房子你的產權占75%,政府占25%,你賣掉以後或者是離開香港,其中25%要還給政府。 


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