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| 中評社北京總部通過線上方式參與學習（中評社 徐夢溪攝） |
我認為，香港的房地產模式出現了三大問題：一是居住條件比較糟糕，現在人均住房面積只有15平方米，而且還在不斷減少，更不用說劏房和寮屋。新加坡人均居住面積是超過30平方米，歐美國家和內地很多地方也都比香港居住條件好。
二是收入分配嚴重傾斜。因為香港人一半有房子，一半沒有房子，高樓價的增長帶來了一個嚴重的傾斜。香港基尼指數現在是0.539，這是很多國家地區里最高的，但是這個數字還沒有包括房地產，包括房地產的話起碼超過0.7。有人說，如果說基尼指數超過0.6就會爆發革命，可想而知0.7是一個怎樣的狀態。從實際情況來看，2003年沙士結束後，新一輪樓價上漲到現在已經有18年，這18年房地產創造了泡沫虛擬收入相當於香港10年的GDP總量，這個數量比這18年來香港380萬打工者所有的工資都多，也比18年來幾十萬企業創造的利潤都多。所以香港房地產其實是第三次的收入分配，比第一次和第二次更厲害。
三是使香港的經濟增長受到嚴重影響。一開始高樓價會帶動投資、帶動增長，但因為收入永遠跟不上，就形成這樣的問題。過去20年香港因為房子越蓋越小、越蓋越少，按聯合國SNA標準計算，平均每年拉低經濟增長一個百分點，所以過去20年香港GDP增長平均只有2.8%左右，如果沒有房地產的影響，起碼可以到3.8%以上。
這個問題怎麼來解決？我在這本書里就提出，要用“新居屋計劃”來解決這個問題。現在樓價漲到這個程度，如果要讓大家可以買得起樓，樓價就需要調整70%，但是調整如此之大，香港經濟財政收入、房屋資產會非常混亂，所以這是很難辦的，但是不調整又不能解決居住問題。所以，我就提出實行“雙軌制”，市場這一軌先不管，另一軌實行“新居屋計劃”。第一，一方面新居屋數量要大，每年起碼要建3萬套房子，現在居屋一年只有幾千套；另一方面，減少私人住宅和公屋的供應，因為只要把新居屋建好，很多去申請公屋的市民都可以申請新居屋。第二，定價要跟家庭收入掛鈎，讓80%左右的香港居民，特別是年輕人能夠買得起房子。可以提供幾種不同面積的新居屋，比如四百尺左右、六百尺左右、七八百尺，根據不同的家庭需求來提供，房屋定價比一般私樓要低很多，但是獨立運作與市場無關。例如如果是三四百尺的房子100萬就可以購買，按照5%的政策，5萬港幣就可以買樓。
此外，還有兩個計劃能夠解決香港的房屋問題，“新居屋計劃”是解決“從無到有”的問題，怎麼解決“從有到好”的問題？其一就是“藏地於民”政策。比如說在換樓的時候，可以讓你的居住水平不斷提高，但成本又不是很高。比如現在五百尺是500萬，1000尺是1000萬，如果想換1000萬的房子政府可以幫你出一半，你自己掏另一半，自己掏的這一半還可以去貸款。政府幫你出的一半不是給你現金，而是“購地證明書”，你可以拿“購地證明書”向發展商買新的房子，發展商把你的“購地證明書“收回來以後，就可以向政府拿地。那麼這套房子你的產權占75%，政府占25%，你賣掉以後或者是離開香港，其中25%要還給政府。 |
