據統計，2018年至2019上半年新成立信托中平均40%以上投向房地產。隨著監管對房地產信托融資的趨緊，這一數字在今年10月已降至27.1%左右。2020年1月至10月，房地產集合信托發行規模同比下滑8.4%，壓降效果明顯。
信托貸款期限主要以1年和1.5年為主，2019年信托貸款發行高峰期將集中在2020年至2021年到期。集合信托到期規模壓力最大月份在2020年12月，到期規模高達4714億元。2019年以來，房地產信托發行規模平均占比約35%，假設到期規模占比也為35%，則2020年12月房地產信托到期規模約為1650億，2021年1-6月房地產信托到期規模約為3726億，同比增加250億。2020年1月至10月，房地產信托發行規模減少709億，叠加信托期限較短，2021年到期壓力會有所緩和。經估算，2020年下半年，房地產信托到期規模多增453((12899-11606)*0.35)億元。2020年7月至10月，房地產信托發行規模減少26億元。假設2020年11月至12月信托發行規模保持不變，則下半年房企通過信托融資減少479億元。
綜上所述，“三道紅線”隱含要求發債房企有息負債整體增速不能超過6.9%。若“三道紅線”全面推進，站在2020年年中時間點，則發債房企有息負債規模應少增1900億左右。經估算，信托渠道融資額2020年下半年已減少479億元；境內發債渠道融資額2020年8至12月已減少607億，2021年預計將減少1086億元。假設房地產開發貸增速繼續保持平穩，那麼今年下半年+明年全年，通過信托與發債融資收緊可使房企有息負債規模少增2172(479+607+1086)億元。從總量的角度而言，若保持目前政策的延續性，到2021年底，發債房企有息負債規模少增1900億元的隱含要求大概率能夠完成。
在控制房地產行業整體有息負債規模的同時，結構性問題不可忽視。部分房企信托融資、發債融資占比較高，面臨的監管壓力更大，同時滿足“三道紅線”監管要求所需時間也將更長。2021年應重點關注境內外信用債到期償還壓力。在嚴控有息負債增速的背景下，房企現金流將更多地依賴銷售回款增速。未來在“房住不炒”及棚改退潮背景下，房價增速或將繼續放緩，特別是三四線房價將進一步承壓，銷售回款增速回落的可能性較大。從銷售回款增速與有息負債增速相對變化的角度來評估房企融資壓力，房地產金融風險仍不小。
應平衡好行業金融風險與穩健運行
文章認為，從宏觀層面來說，近期出台重點房地產企業資金監測和融資管理規則，有利於推動房地產行業長期穩健運行，也有利於防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。因此，房地產調控思路應在如何平衡好房地產金融風險與房地產行業穩健運行中加以把握。
從總量上看，有息負債增速應與銷售回款增速保持動態平衡，爭取銷售回款增速回升產生的現金流可以基本彌補有息負債增速的回落。粗略估算下，若“三道紅線”全面推進，站在2020年年中時間點，有息負債規模應少增1900億元左右。由於房價漲幅與銷售回款增速顯著相關，因此，若“三道紅線”全面推行，則對房價穩定的訴求就較高。房價企穩或者小幅上漲時，“三道紅線”全面推進可能對房企現金流負面衝擊將會大大減少。
從有息負債結構角度，對非標、發債以及銀行借款似應採用逐步洩洪的策略。今年控制有息負債增速的重點是信托融資收緊，對於融資結構中非標占比較高的房企衝擊較大。不過非標融資整體占比並不高。未來重點將是控制債券融資和銀行借款。明年到期境內信用債規模高達5429億元，經估算，明年房企通過境內信用債渠道融資將減少1086億元，因此明年應充分考慮債券到期償還壓力這一因素。此外，2020年一季度銀行開發貸餘額增速雖有回落，但增速仍高於有息負債整體增速6.9%的監管要求，仍有一定的下行空間。因此，建議採用逐步、分段策略實施“三道紅線”監管要求，並根據房企從拿地到房屋驗收整個行業周期的平均時長，設置2到3年的緩衝期。
提高房企股權融資占比，豐富多元化融資渠道。在未來相當長一段時間內，房地產仍將是國民經濟的支柱性產業之一。房企過度依賴銀行信貸的間接融資模式易將行業債務風險傳導擴散到整個經濟金融領域，可能產生系統性風險。因此，在當下嚴控有息負債增速的背景下，可考慮提高房企股權融資比例，比如合作開發、分拆物業上市、債轉股、引入戰略投資者，甚至可以考慮恢復受理和重啟A股上市規模房企的股本(股權)再融資以實現港股(股權融資通道始終開放)及A股房企在降杠杆措施方面的公平性，以此來優化房企融資結構。此外，借鑒國外房企主流融資模式經驗，未來時機成熟還可以大力發展房地產投資信托基金(REITs)、資產證券化以及夾層融資模式等。
高度關注房地產金融風險，建立因地制宜的、動態的房地產金融風險監測體系。結合各地實際情況，對房地產市場供需走勢與供需結構變化進行具體分析，並根據房地產金融風險的成因，建立因地制宜的、動態的監測指標體系以準確判斷、及早發現房地產金融風險。同時，針對監測與評估的結果及時調整金融資源的流向，以確保房地產金融的安全與穩定發展。一旦監測指標出現異常變化，及時採取相關應對措施進行處置和調節，防止房地產金融風險進一步蔓延。
重點關注房地產金融風險可能引發相關行業風險，如信托、三方財富等為房地產提供較大融資的行業。對於部分杠杆率較高且資金周轉能力較弱的房企而言，其短期償債壓力較大，融資規模收緊可能導致其現金流斷裂，而且存在引發房企與信托、第三方財富等相關聯機構和債券市場的交叉違約，進而產生“羊群效應”的可能。因此，“三道紅線”需以穩步推進為主，並在相應考量信托、三方財富等機構的風險下，構建針對性的預警機制。
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