支持加碼調動積極性
從時間線看，自去年起部分城市就已陸續提出支持商品房“以舊換新”。此次江蘇海安推行“以舊換新”，和近兩年各地政策操作有所相似。那麼，為何這一做法會在近期再度激起水花？
“近期多地明確‘以舊換新’政策細則，說明‘以舊換新’操作正成為多地主流的政策工具，從過去的自發試點逐步轉變為系統謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其在以海安為代表的三、四線城市和縣城等，類似政策逐步下沉，將對樓市交易發揮更好的促進作用。”易居研究院研究總監嚴躍進說。
從海安實踐情況看，此次海安計劃推進100套“以舊換新”項目。據當地披露，其報名人數已經超過400組。目前，已有15套房源成交，還有23套正在進行驗房、評估。“說明這樣的做法受到市場認可，且有較好的‘消化能力’。目前政策已經進入到實操層面，實實在在利好各類二手房買賣，進而有效促進改善性需求釋放。”嚴躍進說。
商品房“以舊換新”具體如何操作？李宇嘉告訴記者，對於開發商或國資平台直接收購的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購買意向書。而後，專業評估機構對二手房進行評估並出具相關報告，房企再與置換群體進行洽談收購等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監管資金賬戶，款項用於購置指定項目新建商品房，資金屬於閉環操作。
“還有一種模式是由政府提供稅收減免等扶持。置換購房群體和房企簽約新房購買意向書後，房企、房產中介機構、房產信息平台優先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。”李宇嘉說。
從“以舊換新”整體置換鏈條看，將舊房順利賣出存在一定難度。當前，房地產市場呈現供過於求狀態，“賣一”困難制約了“買一”推進，這也是為何商品房“以舊換新”在去年就已推出卻未激起明顯市場反應的主要原因。今年以來，“以舊換新”政策在部分城市取得積極成效，正是個別城市加大扶持力度、引進更多房企介入的結果。
“不管是優先推售‘以舊換新’參與者的二手房，還是房企直接收購其舊有房源，都更有利於改善性需求的釋放。前者有助於提升客戶換房效率，同時由於‘以舊換新’通常會指定可購買的新房樓盤範圍，如果二手住房順利售出，可以推動相應新房項目實現去化。對於舊房收購模式而言，地方國資平台或開發商收購的舊房一般作保障房、人才用房等用途，還有部分企業將舊房改造為民宿、青年公寓等進行租賃，促進了收回的舊房源實現有效流通。而地方發放換房補貼，叠加國家層面‘買一賣一’返還個人所得稅，一定程度上降低了居民購房成本，也有利於進一步促進改善性需求釋放。”陳文靜說。
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