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打造新模式,推動房地產可持續發展
http://www.crntt.hk   2024-01-11 08:52:44
  中評社北京1月11日電/近期,部分外國媒體引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及預期的數據,對2024年中國房地產市場進行展望,它們認為,基於租金回報率、人口等因素,中國房地產市場將繼續回調。

  不可否認,對於近期的房地產走勢,無論是行業前端的供地、開發,還是後端的銷售和價格,都在繼續下行。但對於這種下行,我們不能站在純市場化或用新自由主義的邏輯來看待。1998年啟動住房市場化、貨幣化改革以來的25年,也是我國城鎮化、工業化快速推進的25年。房地產在其中發揮著市政基建投資、招商引資和地方財政輔助等綜合功能。

  這是房地產的上半場,即以規模化的發展,打造城鎮化和“全球工廠”的基礎設施與全球最低成本的環境,抓住全球和平環境下國際產業轉移帶來融入世界分工的難得機遇。沒有房地產的快速發展,也許不會有當前影子金融風險等問題,但同樣不會有中國製造融入全球貿易體系,發展接近“微笑曲線”兩端,並漸進升級的機會。

  目前來看,房地產上半場的目標基本達成,我國大多數城市市政和基建設施總量基本到位,公共設施、城鎮面貌、產業園區完備性等,具有明顯的比較優勢。當前,以傳統模式參與外部循環出現堵點,國內部分行業也出現產能過剩,加上全國城鎮化率在2022年已達65.2%等,從發展階段來看,我國需告別簡單要素投入,進入內需驅動的高質量發展階段。

  也就是說,滿足已經進入城鎮,但沒有住所的老百姓的需求,以及城鎮化還要推進的需求,即新型城鎮化的需求,從人口城鎮化到戶籍城鎮化、以縣域為載體的城鎮化、城鄉融合發展等。同時,滿足已經擁有住房者的改善性住房需求。對此,2023年7月召開的中共中央政治局會議已經有了部署,即適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策。

  房地產上下半場的轉換,需要經歷陣痛是可以想見的。房地產過去長期的高速發展,一定程度上解決了“有沒有”住房的問題,但還沒有完全解決住房“好不好”的問題。從“有沒有”轉向“好不好”,需要告別簡單要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區建設、15分鐘生活圈打造、全生命周期管理等,提高了居民的幸福指數,而且挖掘出新的增長模式,即從要素投入轉向“從租到買”“從居住到裝修,再到換房改善”“從室內到小區、社區、城區”配套完善等全方位的居住消費。

  目前,美國、日本等發達國家已經告別了高速城鎮化,但房地產仍為支柱產業之一。2020年,美國人均居住消費支出8529美元,為第一大消費,占居民消費總支出的34.9%。我國居民居住消費占比僅為24.6%,為第二大消費支出(第一大消費支出為食品煙酒)。可見,我國圍繞居住的消費潛力還有待挖掘,這也恰恰是房地產下半場或發展新模式下將要實現的場景。
 


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