中評社北京1月11日電／近期，部分外國媒體引用2023年和2024年元旦假期商品房交易不及預期的數據，對2024年中國房地產市場進行展望，它們認為，基於租金回報率、人口等因素，中國房地產市場將繼續回調。
不可否認，對於近期的房地產走勢，無論是行業前端的供地、開發，還是後端的銷售和價格，都在繼續下行。但對於這種下行，我們不能站在純市場化或用新自由主義的邏輯來看待。1998年啟動住房市場化、貨幣化改革以來的25年，也是我國城鎮化、工業化快速推進的25年。房地產在其中發揮著市政基建投資、招商引資和地方財政輔助等綜合功能。
這是房地產的上半場，即以規模化的發展，打造城鎮化和“全球工廠”的基礎設施與全球最低成本的環境，抓住全球和平環境下國際產業轉移帶來融入世界分工的難得機遇。沒有房地產的快速發展，也許不會有當前影子金融風險等問題，但同樣不會有中國製造融入全球貿易體系，發展接近“微笑曲線”兩端，並漸進升級的機會。
目前來看，房地產上半場的目標基本達成，我國大多數城市市政和基建設施總量基本到位，公共設施、城鎮面貌、產業園區完備性等，具有明顯的比較優勢。當前，以傳統模式參與外部循環出現堵點，國內部分行業也出現產能過剩，加上全國城鎮化率在2022年已達65.2%等，從發展階段來看，我國需告別簡單要素投入，進入內需驅動的高質量發展階段。
也就是說，滿足已經進入城鎮，但沒有住所的老百姓的需求，以及城鎮化還要推進的需求，即新型城鎮化的需求，從人口城鎮化到戶籍城鎮化、以縣域為載體的城鎮化、城鄉融合發展等。同時，滿足已經擁有住房者的改善性住房需求。對此，2023年7月召開的中共中央政治局會議已經有了部署，即適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。
房地產上下半場的轉換，需要經歷陣痛是可以想見的。房地產過去長期的高速發展，一定程度上解決了“有沒有”住房的問題，但還沒有完全解決住房“好不好”的問題。從“有沒有”轉向“好不好”，需要告別簡單要素投入。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區建設、15分鐘生活圈打造、全生命周期管理等，提高了居民的幸福指數，而且挖掘出新的增長模式，即從要素投入轉向“從租到買”“從居住到裝修，再到換房改善”“從室內到小區、社區、城區”配套完善等全方位的居住消費。
目前，美國、日本等發達國家已經告別了高速城鎮化，但房地產仍為支柱產業之一。2020年，美國人均居住消費支出8529美元，為第一大消費，占居民消費總支出的34.9%。我國居民居住消費占比僅為24.6%，為第二大消費支出（第一大消費支出為食品煙酒）。可見，我國圍繞居住的消費潛力還有待挖掘，這也恰恰是房地產下半場或發展新模式下將要實現的場景。
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