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房企需“順勢而為” 踐行三條鐵律保持流動性
http://www.crntt.hk   2022-02-25 09:03:06
  中評社北京2月25日電/2月22日,一則至少8城下調購房首付比例的消息備受關注。此前一天,國有四大行正式下調廣州房貸利率;交通銀行北京分行為五礦地產提供100億元意向性併購融資額度。更早之前,龍湖集團和旭輝控股分別取得50億元中期票據的註冊通知書。

  幾則消息,看似單擺浮擱,卻是草蛇灰線。在房地產行業長期健康發展的主線之下,信貸及房企融資政策適度調整已是進行時。在筆者看來,近期政策暖風頻吹,是流動性承壓房企的紓困時機,需把握機會,以現金為綱,多管齊下恢復流動性,跨過信心修復期。面對當下局勢,房企需“順勢而為”,踐行三條鐵律。

  一是拼銷售抓回款。相比吸引人才、減免購房契稅等,適度“寬信貸”政策對房地產市場影響更大,按揭貸款額度和利率是關鍵變量。2021年年底至今,多城已降首付、降利率,超過45城發布了穩定樓市新政。2022年1月份,統計局最新數據顯示,70城中28個城市新房價格環比上漲。

  叠加年初按揭貸款額度充足,流動性承壓房企需切實利用好這一窗口期,全力賣房。事實上,有些房企已有動作,比如加強營銷一線考核與激勵,全員營銷。同時,成立專門的回款小組,整合集團資源,按照預售資金監管相關規定,快速回籠資金。

  二是果斷賣資產。不管是否“危言聳聽”,對陷入流動性危機的房企來說,“黑鐵時代”相當形象。房企不能重蹈過度依賴金融杠杆的覆轍。近日,又一家“千億元級房企”債務違約。而有些房企則付出更高利息和擔保增信,讓部分債務得以展期,但這亦非長久之計。對房企掌舵人而言,要做到當斷則斷,具有斷臂求生的魄力。

  當前,多家銀行擬發行房地產併購主題債券,合計融資額度達680億元,用於收併購困難房企的優質項目。據不完全統計,18家開發商將3200億元資產擺上貨架,通過配股融資、處置資產等方式,一些頭部房企已回籠資金超百億元。但收併購交易談何容易,“抽屜協議”“明股實債”層層嵌套,歸根結底要看資產究竟打了幾折。

  不過,監管部門已著手推動資產管理公司參與房企資產處置。實踐表明,很多“困境地產項目”經過資產管理公司運作,仍具備較好的變現價值。所以,擺在房企眼前的問題是,需盤整核心項目、物業等優質資產,盡可能控制減值代價,同時實現債務剝離。

  三是減規模重利潤。高負債高周轉模式已至末路,以規模論英雄時代結束,未來房企需進行顛覆性轉變。償債能力不足房企暫停拿地,緩解現金流壓力之外,活下來是第一要務。即便穩健型房企,也要警鐘長鳴,過去“撒胡椒面”以規模導向考核業績的模式必須退場。圍繞“以銷定投”,做好風控,不錯拿一塊地,節衣縮食減少不必要開支,以利潤為導向制定KPI的時代來臨了。同時,房企對於風險管理、尤其是財務管理應更加重視並自律。

  在筆者看來,經歷了此輪出清後,行業發展模式正在發生本質變化,盲目擴張如今陷入債務危機的房企,其失去的“河山”將會被高信用房企分食。更重要的是,行業將從規模導向徹底轉為質量導向,利潤、產品力、效率和現金流是“護城河”。而這一切的前提,是以“不躺平”的決心先活下來。如同尼采所說:“如果這世界上真有奇跡,那只是努力的另一個名字。”

  來源:證券日報  作者:王麗新

          
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