《報告》還指出，銷售額也不等同於產品力。“銷售額在很大程度上得益於項目數量多——有1000個項目的大房企總比只有10個項目的中小房企的銷售額大。大量事實證明，一些大房企的項目未必能賣得過中小房企，一些中小房企的產品往往比大房企的產品好。”
按照《報告》的觀點，真正的產品力要具有穿越周期的能力，否則容易因市場變化而出現銷售業績的大幅波動。“一些擴張速度快的千億房企已出現了這種情況，有的還很嚴重。”
如何打造穿越周期的產品力？《報告》指出，一是要“以我為主”提高產品力（而不是一味地對標），打造有自己企業鮮明特色的產品IP；二是要持續進行產品優化迭代，打造產品的持續競爭優勢。
住宅產品的四個趨勢
從房企的角度來看，提高產品力並不是一件簡單的事情。《報告》指出，產品力是系統能力的體現。
產品在市場端（前台）的競爭力和吸引力，其實是後台和中台系統能力的體現。“提高產品力從來不是研發設計一個部門的事情，而是涉及成本、營銷、運營、工程等多個條線。因此要提高產品力，就要在機制引導、考核、組織、管理網格、合作資源、設計等方面進行系統化提升。也只有這樣，才能將產品力做成企業的統一語言。”
宋延慶指出，在調動各個系統的基礎上，對企業而言，提高產品力的兩大抓手分別是：產品創新和產品線研發。
那麼，未來的主流房地產產品將是什麼樣的？什麼樣的產品能夠跑贏市場？
就產品結構而言，《報告》判斷，未來住宅銷量占比將會緩慢提高，到2025年或將突破90%；商品住宅產品中，剛需改善型住宅占比將會進一步上升，到2025年總占比或將超過90%；高端住宅和豪宅產品會由升轉降，但不同能級城市的產品結構會繼續分化。
就住宅產品而言，《報告》稱，除愈發明顯地呈現出科技化、精細化和標準化等特征外，在客戶認知、設計理念、建築類型、功能性能等各個方面都有升級的新剛需和新改善產品最為暢銷。
具體而言，未來的住宅產品將有四個趨勢：
1、剛需會升級。鑒於傳統的剛需品質不佳，已難以滿足90後、00後為主的剛需人群需求。新剛需住宅不僅面積會有所增加（一二線城市兩室是起步，三四五線城市2+1房是起步），生活配套、住宅性能、精工品質上會進一步升級，否則很有可能陷入價格戰，甚至滯銷。
2、改善會降維。市場已進入換房時代。但隨著戶套比逐漸提高，換房面積不僅不會增加，反而會進一步精縮。雖然面積精縮，但功能、性能（特別是健康和智慧）會快速提高。當然受限價影響，精裝品質可能會下降。
3、因土地稀缺和地價較高，一二線城市的產品越來越追求創新。將一二線城市的創新產品予以降維後轉為三四五線城市的標準化產品，是全能級城市、全結構產品布局房企的未來選擇。
4、長遠看來，不同能級城市的產品差距會縮小，剛需和改善型住宅的面積差也會進一步縮小，三房住宅將會成為占比最大的產品——市場分化但產品趨同將是未來趨勢。
來源：21世紀經濟報道 作者：張敏
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