中評社北京12月13日電／年底，有些地方的房地產市場總會出現一些異動。據媒體報道，張家港市近日傳出解除商品住房限售2年的消息。該市之前規定，自2017年8月27日起，取得不動產證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓。
商品房限售，主要是為了抑制擅長短時操作的投機炒房行為。在所有調控手段裡，限售的力度是最弱的，它是配合其他手段（限購限貸）一起才能發揮更大作用。從實際效果看，取消限購對市場基本不會產生多大的影響。一年前，山東菏澤取消限售，雖然輿論一度嘩然，但今年該市房地產市場仍很穩定。所以，我個人建議，大家對這種城市微調、對市場大勢無關宏旨的事情就不要大驚小怪了。
但另外一個現象卻值得警惕，那就是深圳佛山地區房價正在上漲或面臨上漲的強大壓力。
據我們記者報道，深圳前海豪宅招商領璽11月28日開盤，均價10.8萬/平方米，456套房源當日早早售罄；前海豪宅頤灣府11月30日開盤，均價10.2萬/平方米，367套房當天售出322套，去化近九成。龍光玖龍台二期地處偏遠的光明新區，均價4.8萬/平方米，裝修費另算，750套當天全部賣完。
深圳新房因為限價，想漲也沒得漲。但二手房就漲你沒商量。11月11日，深圳調整普通住宅標準，為此業主轉讓住宅後繳稅額將減少。次日，二手房業主即紛紛跳漲，將減出來的20萬左右稅額都給吃掉了。與上半年相比，前海二手房均價從8萬/平方米漲到接近10萬/平方米，寶中均價從7萬漲到9萬/平方米。據中原地產統計，11月，深圳二手房成交突破8000套，環比增長11.84%，同比增長91.93%。這種增幅為此輪調控以來罕見。
佛山11月29日出台新政，在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。這被認為是部分放鬆限購。原本佛山樓市競爭激烈，銷售清淡，打折促銷現象常見，通知發布後，不少項目取消了此前的價格優惠措施，也有一些項目準備漲價。
我以張家港和深圳佛山為例來說，是想強調它們所在的區域，一個是長三角，一個是珠三角。這是兩個經濟實力和潛力都非常強勁的區域，也是我個人最看好的價值區域。
10月25日，國務院正式批覆《長三角生態綠色一體化發展示範區總體方案》。很多朋友沒有細看這個方案，更不會去想10年後長三角會變成什麼樣子。從城市群的角度看，以上海為中心，杭州蘇州無錫南京等共同支撐的長三角城市群，一定是全球最有經濟活力的城市群。在這個城市群裡，城市與城市之間，中心城市周邊，大批中小城市、城鎮，未來10年將迎來新的大發展時期。那些價值窪地將被填平。一體化是市場的一體化，也是價值的一體化。那時你會看到，長三角的城市與鄉鎮，將不遜於任何一個國家的城市與鄉鎮。
珠三角的地區差異要大於長三角。我個人覺得，深圳與佛山，是珠三角最值得關注的兩個城市。佛山是受益於廣佛同城化，各方面在迅速追趕或與廣州拉平；深圳除了是科技創新城市，未來最大的發展機遇當然是成為建設中國特色社會主義先行示範區。請千萬不要低估這個先行示範區的重大歷史意義。
先行示範區對於深圳經濟高質量發展，無疑會有巨大的推動作用。間接上，也將提升包括不動產在內的區域價值。值得提出的是，長期以來，受制於國土空間規劃影響，深圳的建設用地與龐大人口需求的矛盾一直都存在。這也是深圳房價上漲的內在衝力。
由於供應極為有限，深圳房價再貴也有人買。前面提到的幾個豪宅項目，賣得那麼好，並非偶然。要不是限價，單價15萬也有大批人買。這樣的售價，我所在單位的年輕同事，以目前的薪資水平，100年也買不起。但年輕人才是城市的希望，是創新和創造的未來，必須讓他們有房可住。商品房買不起，就要有輪得上安居房的期望。但深圳又是人多地少，所以從長遠看，深圳這樣的城市應該盡快考慮其國土發展空間的拓展問題。
短期內，深圳（以及佛山等珠三角城市）必須堅持調控，絲毫不能放鬆。城市的高質量發展，確實會提升包括房地產在內的價值，但那是一個漸進的過程，絕不能讓房價透支這個城市的經濟，透支這個城市青年的未來。
長三角一體化亦是如此警醒。雖然張家港取消限售對當地的房地產大局無關緊要，但不能再放鬆限購。其他長三角城市也必須在可見的將來，堅守嚴厲的房地產調控政策。長三角一體化將給這個區域帶來無限想象的發展空間和價值提升，但再也不能重複過往的老路，房價先漲而且一漲不回頭。多年負重不堪的房地產調控史已經表明，所有的房價透支對經濟和社會發展形成了不可逆的傷害，進而，房價透支也將極大地傷害長三角一體化進程。
中國社科院財經戰略研究院近日發布了一份《中國住房發展總報告》，我個人覺得它總結2016年10月此輪房地產調控以來的經驗，有兩點講得很好。一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產問題的關鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵。這兩個“關鍵”，必須繼續毫不動搖地堅持，直到新的房地產制度建立並初見成效。
來源：21世紀經濟報道 作者：李一戈
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