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調控“一日游”的城市之變
http://www.crntt.hk   2019-07-26 07:46:21
  中評社北京7月26日電/將樓市調控與開封府聯繫起來,實在是不搭嘎。作為我國首批歷史文化名城、八朝古都之一的開封,以其4000年建城史和建都史的深厚底蘊,享譽天下的清明上河圖,讓人艶羨的文物遺存、城市格局、古都風貌而名滿天下。現在,卻因自己對“銅臭味”的貪念而自降身段。不過,站著說話不腰疼,旅遊城市“收名不收利”,政府百姓過日子,須真金白銀鋪路。

  三四線城市大多貪念樓市,但類似開封這類,把自己的命運系於別人的少見。開封所在的河南省是典型的單核省會,鄭州一城大得驚人。2018年,鄭州GDP過萬億大關,排名第二的洛陽,連鄭州的一半都不到,開封更是只有鄭州的五分之一。於是,當河南舉全省之力做大做強省會,當鄭州成為國家中心城市、樞紐城市時,河南其他城市只能想著如何傍上鄭州了。

  於是,鄭州東南西北的四個城市——開封、許昌、洛陽、新鄉,大家都爭相做著“鄭州+”的規劃。開封與鄭州的“鄭汴一體化”,提了十幾年了。古城地下遍布文物而無法開發,開封地方政府也順勢而為,在連接鄭州、開封兩市的鄭開大道與東京大道中間的狹長地帶,規劃了一個40平方公里的新城,密集布局了運糧河、中意湖和汴西湖等三大樓市片區。

  這是常規套路。古城屬於全國人民,要好好保護,城市發展“一路向西”;樓市給政府百姓帶來收入,也為古城保護貢獻真金白銀,保護與發展“兩相宜”。2016年以來,借著鄭州騰飛,靠近鄭州的運糧河片區,貢獻了開封樓市50%的銷售量,開封地方政府可謂抓住了機會。但是,這個紅利開封想要,許昌、洛陽和新鄉都想要。你會講故事,別人也不差。

  再說,鄭州的紅利也不是取之不盡用之不竭的。紅火3年後,鄭州樓市開始趨穩,紅利輻射近乎強弩之末。特別是,開封本地客戶的購房需求(特別是改善型需求)在2016年-2018年基本消耗完了。連上幾個台階後,開封的房價幾乎與鄭州郊區持平。價差消失了,投資客自然就退潮了。即便想買房,也有大把可供選擇,比如夾在鄭州和開封之間的中牟縣(隸屬於鄭州)。

  由於長期依賴鄭州,當城區購買力釋放殆盡後,本地內生需求接不上棒。2019年上半年,開封樓市迅速下滑,多數在售項目去化率不足30%。一旦路徑依賴形成,便鎖定了發展的方向,放飛自己有心無力。不得已,地方政府想起郊縣客戶。作為人口大省,開封下轄的杞縣、通許、開封縣(現祥符區)、尉氏和蘭考等總人口在400多萬,進城購房的需求比較大。

  於是,2017年5月“汴九條”中最重磅的措施——“3年限售”迫不及待地要被列入過時政策了。說迫不及待是因為,這個政策從出台到現在只有2年,還未真正檢驗3年內禁售的效力,就“被過時”了。沒有辦法,來自郊縣的需求,被迫承擔起存量房循環的啟動器。限售退出了,存量房流轉起來了,新房市場才有接盤的力量,整個市場才有望恢復往日的熱情。

  有了熱情,新盤去化也好,2017-2018年海量土地開工也好,才能按部就班地向前推進。但是,從區位上看,這5個縣都在開封市區的東南方向,與西邊的樓市主力區域接頭困難。所以,被政策激活起來的,有多少是城鎮化過程中合理的住房需求?不得而知,托底信號卻確定無疑。政策出爾反爾,前期論證如遊戲,變相鼓勵投資,與“房住不炒”和穩預期不符。

  政策“一日游”說明,任何城市的地產要可持續發展,都不能寄望於外部紅利,要有內生力量。這就是,做強主城區、做強主打產業,輻射外圍,實現人口、產業、交通、服務與地產“4+1”的相互促進。類似開封,本該圍繞獨一無二的主城區旅遊文化積澱做大文章,聯通東南郊縣做城鎮化。即便城市收縮,也可以聚焦固本,做小而美、小而精的範本,城市一樣繁榮、居民一樣富裕。說到底,增長驅動、短期化傾向重,這與高質量發展背道而馳。

  來源:證券時報  作者:李宇嘉(房地產資深研究人士)


          
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