】 【打 印】 
鶴崗樓市驚現“白菜價”的警示意義
http://www.crntt.hk   2019-04-18 08:44:18
  中評社北京4月18日電/近日,一個東北邊陲的地級市鶴崗成了社會各界關注的焦點。據報道:該市今年3月份住房均價為1240元/平方米,其中九州興建小區周圍僅為300元/平方米,320平方米的複式高層只要15萬元。

  證券時報發表記者儲著勝評論文章表示,一個偏遠的四級小城市房價低人們並不感到奇怪,但低到這個程度還是大大超出了許多人的心理預期,因此,樓市“白菜價”的議論一時四起。

  如何看待這一現象?在回答這個問題之前,有必要先了解一下近十幾年來中國房價是怎麼上漲的。雖然各地樓市具體情況差異很大,但就全國而言,走“牛”是大趨勢,其主要驅動因素有:城市化的加速推進、貨幣持續超發、居民投資意識全面覺醒、土地財政以及國人根深蒂固的購房置業傳統。

  文章分析,近幾年來,隨著經濟增長轉向中低速、人口紅利消失、老齡化社會來臨、對美關係面臨挑戰等,上述驅動房價上漲的一些因素正在發生變化。

  先看城市化進程。上個世紀八十年代,中國城市化率不到20%,改革開放40年平均每年增長1%,現在已近60%。隨著城市化的持續推進,農村人口大量進入城市,使城市住房需求急驟增長。如今,城市化高峰期已過,而十幾年的樓市大躍進,使城市住房供應量的增長速度大大超過城市化率的增長速度,樓市供求關係開始出現逆轉。

  再看貨幣發行。伴隨著經濟的高速發展,中國貨幣政策多數時間偏向於“積極”。這種選擇在為經濟高速增長提供充沛動力的同時,也使中國貨幣長期處於超發狀態。截至2018年6月,M2的供應量已高達177萬億,20年間增長了17倍,而同期GDP總量僅增長10.3倍。現在經濟高速增長時期已過,中低速發展時代來臨。相應地,貨幣政策開始轉向“穩健”。這樣一來長期直接推動房價上漲的貨幣之“水”就在很大程度上受到了制約,再加上一系列資金進入樓市的限制性政策的執行,房價也就很難繼續“水漲船高”了。

  接著看居民投資。市場經濟體制在中國建立,不僅推動了經濟的快速發展,也使居民投資意識全面覺醒。在眾多投資項目當中,房地產因為長期走牛而成了人們的首選投資標的。房價與樓市需求之間相互影響,最終形成正向循環關係:房價越漲越高,而樓市需求也越來越旺。由於房價過高導致一系列負面效應出現,政府部門不得不採取各種限制措施。經過長期、持續的調控,近兩年房價持續上漲的勢頭終於得到徹底扭轉。居民投資房地產的意願開始下降,樓市需求隨之出現收縮。

  最後看“土地財政”。地方政府為促進經濟發展,過去十幾年先後進行了大量的資金投入,而這些資金很大程度是靠賣地收入來解決的。這就形成了所謂的“土地財政”現象。地方政府長期來缺乏抑制樓市的積極性原因也在於此。如今,高質量增長取代高速增長成了新的經濟發展模式,地方政府“土地財政”將難以為繼,改變也就不可避免。

  上述這些變化,最終導致的結果只有一個:中國延續已久的房價上漲格局可能已走向終結。由於中國地域遼闊、社會經濟發展很不平衡,因此,各地樓市會繼續存在很大的差別。不過,這並不影響我們對其總體運行趨勢有一個基本的判斷。

  文章指出,鶴崗是一個偏遠的、人口已現淨流出、資源衰退型小城市,自身並不具有廣泛的代表性,特別是對於像深圳這樣人口仍在淨增長、競爭能力強、充滿生機與活力的國際性大城市來說,更沒有什麼參照意義。但是,要知道:“千里大堤,毀於蟻穴”。如果鶴崗樓市出現“白菜價”,只是一個偶然現象,那並不可怕;可怕的是,它是第一個被發現的“蟻穴”,後面還跟著更多的“蟻穴”,若如此,樓市這個“大堤”就非常值得大家警惕了。

  因此,對於鶴崗小城發出的樓市預警信號,我們一定要予以高度重視。



          
】 【打 印】 

 相關新聞: