中評社北京9月18日電／據21世紀經濟網報道，在美聯儲持續暴力加息之際，美國房貸利率也在持續狂飈，一年翻了一倍多。
本周美國30年期固定抵押貸款的平均利率已經突破6％，創下2008年以來的最高水平。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）15日公布的貸款商調查顯示，30年期固定抵押貸款的平均利率本周攀升至6．02％，高於上周的5．89％，更是遠高於一年前的2．86％。另一方面，盡管高利率下需求減弱，但美國的房價仍在高位運行，目前平均房價略低於37萬美元，仍高於一年前。
與此同時，“買房難”也催生了“租房熱”。亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩裡（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者表示，房價和按揭利率雙雙高企，買房負擔讓很多人特別是年輕家庭推遲買房，他們也加入了租房大軍。另外，疫情改變了人們的工作和居家習慣，更多人搬出合租房或家人同住房，選擇單獨居住。美國政府在疫情期間實施的不得驅趕拖欠房租的租客的保護政策也已到期，種種因素導致租房市場上需求增加，租金不可避免上漲。
更糟糕的是，“火爆”租房市場還會加劇通脹壓力。中國銀行研究院高級研究員王有鑫對21世紀經濟報道記者分析稱，目前房屋租金大幅上漲，考慮到加息短期并未有效壓制房價，基於利息支付成本提高，居民買房需求將被迫延後，將更多通過租房來滿足居住需求，如此將推動房租繼續維持在高位，短期租金可能無法明顯回落，從而可能削弱加息對通脹的抑制作用。
房貸利率“破6”打壓需求
高漲的房貸利率正嚴重擠壓貸款需求。
抵押貸款銀行家協會（MBA）14日公布的數據顯示，截至9月9日當周，抵押貸款購房申請比2021年同期下降了29％。衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數較前一周下降了1．2％。MBA再融資指數較前一周下降了4％，較去年同期下降了83％。＜nextpage＞
對此，MBA首席經濟學家喬爾·坎（Joel Kan）表示，更高的抵押貸款利率已經導致更多的購房者處於觀望狀態。
王有鑫對記者分析稱，在房貸利率突破6％背後，美國利率中樞快速上行將對美國房地產市場和按揭貸款領域帶來較大影響。一是居民家庭購房成本大幅上升，房地產銷售將進一步回落，7月新建住房銷售同比下降29．6％。二是存量貸款的利息支付成本提高，將加大居民償債壓力，在金融資產價格大幅下跌背景下，家庭資產負債表趨於惡化，貸款違約風險提高。
對於高利率下的困境，野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman直白地表示：“在經通脹調整後的實際工資下降之際，利率大幅上升，這可能是背負債務的年輕家庭一生中從未經歷過的事。”
其實在房貸利率“破6”之前，需求就已經急劇放緩。美國商務部公布的數據顯示，7月新屋銷售環比驟降12．6％，經季節性調整後年率為51．1萬套，創下2016年1月以來最低，7月新屋銷售同比更是暴跌了29．6％。
雖然需求放緩，但房價仍處於高位。7月新房價格中位數為43．94萬美元，比一年前猛漲8．2％，僅略低於此前創紀錄的45．82萬美元。
但不管怎樣，全球緊縮浪潮下樓市降溫的趨勢已經不可避免。居外IQI集團二季度全球房價報告顯示，從房價增長的勢頭來看，世界上大多數的房地產市場現在都有放緩跡象。在迄今為止發布房價數據的全球58個住房市場中，49個國家房價上漲，9個國家房價下降。在對數據進行通脹調整後，只有34個國家房價上漲，24個國家的房價實際下降。
租房市場“熱火朝天”＜nextpage＞
在高房價和貸款成本飈升之際，美國樓市整體有所降溫，但租房市場卻是“熱火朝天”。
8月29日Zumper公布的數據顯示，美國新上市一居室住宅的月租金中值為1486美元，比2021年8月上漲11．8％，也超過今年7月觸及的紀錄高位。美國超半數城市的租金出現兩位數上漲，部分城市的漲幅超過30％。紐約仍然是房租最貴的地方，一居室租金中值同比上漲39．9％，兩居室公寓的租金則同比上漲46．7％。在紐約5個行政區中，曼哈頓區房租最高，月租金高達4212美元，比去年上漲27％。
北美購房網創始人、CEO林海濤對21世紀經濟報道記者表示，我們在西雅圖的物業管理公司替國內投資者打理三百套出租房。現在西雅圖的租房市場，獨立屋和公寓樓的差別很大，獨立屋出租房在今年上半年非常搶手，大部分租金都上漲了10％－20％。我們一個位於西雅圖Clyde Hill的獨立屋，去年租金是8500美元，今年2月份新租客租金為1萬美元。公寓樓出租市場就截然相反，在市場出租的公寓非常多，競爭也很激烈，不少公寓都需要降價來出租。公寓和獨立屋出租市場的分化背後，除了房源供應量的分化，還由於新冠疫情導致居家辦公流行，很多工薪階層選擇不在市中心居住。
與此類似的是，安薩裡也表示，相對於其他類型住宅，獨立屋需求更大。獨立屋是美國家庭住宅的主要形式，在南部地區，十幾萬美元就可以買到一套。如用貸款，則投入可以低至房款的20％，每月租金可達1千多美元，出租回報率可高達10％。
另一個有趣的現象是，對於許多在沿海地區買不起房的打工人來說，網上異地買房不失為一個好辦法，通過Roofstock等網站在全美各地尋找租售比高的房源，然後對外出租，賺取投資回報。
對此，Roofstock聯合創始人兼首席執行官加裡·比斯利（Gary Beasley）表示，他們的許多客戶都是沿海地區的科技員工，年薪在20萬到30萬美元之間。這些買家需要支付約30萬美元的首付才能在自己的社區購買住宅。但要是去外州情況就不同了，首付4萬美元，他們就可以在成本較低的市場買到房子，收取租金，帶來穩定的利潤。＜nextpage＞
安薩裡向記者分析稱，傳統上，個人投資房產以就近為宜，以方便個人打理。但是科技改變了投資生態，大數據和雲計算讓個人可以像投資股票一樣投資那些綫上精准推送的房源，而外國買家也能遠距離跨境投資房產，專業的第三方物業管理公司也解決了物業管理問題。疫情使得美國東西海岸白領紛紛把目光移向了房價實惠的南部陽光州，夏洛特（Charlotte）、奧蘭多（Orlando）、傑克遜維爾（Jacksonville）、伯明翰（Birmingham）、坦帕（Tampa）、納什維爾（Nashville）等東南部城市成為熱門選擇。
“火爆”租房市場加劇通脹壓力
對美聯儲而言，顯然并不希望看到租房市場如此“火爆”。
在美國勞工部13日公布的8月CPI報告中，住房成本繼續攀升，8月住房成本指數環比上漲0．7％，高於7月的0．5％，創下了1991年以來的最大月漲幅。租金漲幅更是同比達到6．7％，創有紀錄以來的最高水平，環比亦大幅上漲了0．7％。
需要注意的是，住房成本是美國CPI構成中最大的組成部分，權重約占三分之一，住房成本往往也會成為美聯儲決定加息路徑的重要指標。一些分析師更是預計，隨著更多租約到期并體現更高的市場價格，未來幾個月租金可能還有更多的上行空間。
頑固的通脹壓力也意味著，美聯儲下周大概率將繼續暴力加息75個基點。美國前財長薩默斯表示，為了控制通脹，美聯儲可能最終不得不將利率上調至4．3％以上。
王有鑫分析稱，雖然美國CPI同比增速已連續2個月下行，但8月CPI同比增速回落不及預期，核心CPI增速不降反升，表明美國通脹仍然頑固，緊縮貨幣政策效果有限。這意味著美聯儲將繼續堅定地實施緊縮性貨幣政策，加息幅度也將高於之前預期，到年底前聯邦基金利率可能會超過4％。
另一方面，美聯儲可能也不會很快降息。王有鑫預測，為鞏固緊縮貨幣政策對抑制通脹的效果，即使年底或明年初美國經濟陷入衰退，美聯儲可能也不會立即考慮降息。 |
