中評社北京4月7日電／十九大報告提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，意味著房地產功能將發生轉變，由其過度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來第三次消費結構升級，消費者對於品質生活的強烈需求，將是新時代房地產高質量發展的最大驅動力。同時，消費結構升級也將使房地產市場綠色產品的增值效應更加明顯。面對宏觀經濟的巨大變革，房地產行業發展即將進入新時代，房地產開發企業的發展戰略也將面臨開發理念、盈利模式、產業方向、產品結構等多維轉型。
轉變開發理念
經濟參考報發表中國社科院城市發展與環境研究所研究員王業強、中國社科院工業經濟研究所副研究員王蕾提出，樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段。隨著城市發展腳步的加快，政府在土地出讓時也附加了如產業化等運營上的要求。同時，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區的建設、粵港澳大灣區世界城市群建設等，都為房地產企業提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發展模式向城市運營商轉變，最終能夠把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而獲取更多的發展空間。
向土地綜合經營者轉變。在房地產業發展初期，房地產企業比較重視土地獲取與開發、房地產產品的生產和銷售，而忽視了對產品規劃和物業管理等等。經過二十多年的發展，房地產商品化程度已大大提高，企業間競爭也越來越激烈，消費者對房地產商品的結構、建築風格與環境以及物業管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發展住房租賃市場的發展方向，房地產開發企業從單純的土地開發者向土地經營者轉變，從而改變開發的短期行為模式，最大限度地體現土地的價值，並給公司帶來平穩的現金流，保證公司的持續性發展。
參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業模式在歐美等發達國家早已成熟，但在國內由於政府和發展商醉心於造新城，因此在這方面相對比較滯後。隨著房地產逐步進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發展的重點方向之一。房地產開發企業從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發展空間。隨著國家的土地政策從緊，這將成為房地產開發企業新的利潤增長點。近年來，上海通過城市更新盤活大量工業倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造後，都煥發了新的活力和生機，土地價值也得到了體現。
轉變盈利模式
文章表示，隨著房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。
向低成本規模化發展戰略轉變。房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。在房地產資產化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產行業市場集中度也不斷提升，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產行業呈現規模化聚集與併購頻發的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑借規模化優勢，來控制開發及運營成本，規模化達到一定程度後也有利於降低成本。因此，房地產企業在發展過程中需要準確掌握行業發展趨勢，在充分發揮規模化優勢的同時，積極向低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式進行轉變。
向持有型物業運營轉變。隨著第三產業的加速發展，市場對商業、寫字樓等物業的需求將迎來快速釋放過程，從而為持有型物業提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產市場將逐步進入存量房時代，房企也由買地賣房以賺取資產升值收益的重資產模式走向賺取增值服務收益為主的輕資產模式。隨著房地產開發企業的資金實力大大增強，不少房地產開發商將可持有物業納入未來發展的戰略規劃。房地產開發企業投資商業地產並進行持有，為企業提供長期穩定的現金流，可以有效提高房企抵抗房地產行業周期性風險的能力。
向“輕資產”運營轉型。從重資產模式轉向輕資產模式，從以獲取資產升值收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，也是房地產開發戰略轉型方向之一。房地產市場宏觀調控政策的影響下，房地產價格上升速度明顯放緩，行業利潤率、杠杆率逐步下滑。在此市場背景下，一些大型房地產企業也在紛紛提前布局“輕資產”。實現輕資產運營，需要企業對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產市場的“輕資產化”尚沒有一個固定的模式，各大企業也在根據自身優勢積極探索“輕資產”業務。從未來發展趨勢來看，這一輪房地產周期的高利潤、高杠杆的黃金時期已經過去。從歐美發達國家房地產市場經驗來看，“輕資產”運營是房地產企業發展的重要趨勢之一，資產運營能力、服務能力將是下一輪房地產周期中企業重要的核心競爭力。
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