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退休高峰將至,未來樓市誰接盤?
http://www.crntt.hk   2021-01-03 18:41:35
 
  當前,80後為置換會賣掉首套房產,而90後會為剛需“接盤”,以保證存量房市場的流通性。只有新人群不斷進入房地產市場,才能保持市場的流通性。由於00後比90後少了4591萬人,比80後少了5831.7萬人。當前00後已經逐漸進入到勞動力市場,幾年後即將進入到婚育階段。這也意味著今年後,為剛需“接盤”的數量也越來越少。

  在這種情況下,不同地區、不同城市、城市內部的不同板塊、不同戶型的房子也將出現分化。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析,人口變化對於未來房地產影響主要會體現在兩個方面,一方面房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減,即商品房銷量緩步減少是個大趨勢;另一方面青年人口會不斷向大中城市集聚,大城市集聚效應不斷顯現,奠定了熱點一二線城市未來房地產市場需求增長的基礎。

  前述貝殼研究院的報告也顯示,當前新青年(這裡的新青年即為90後,下同)人口流出以三四線城市為主。城市化進程加劇城市間分化,產業基礎薄弱的三四線城市人口流失嚴重。外流的人口大多會選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產業基礎相對雄厚,就業機會多且相對公平競爭,新青年為了獲得更好的勞動報酬,無疑會將這些城市作為首選項。

  在這種情況下,一些人口外流、住房供應較大的三四線城市,住房需求也會隨之萎縮,存量房的流動性和價值都受到很大影響,未來類似鶴崗、阜新等出現”白菜價”房子的城市也會越來越多。

  近日,由國家衛健委直屬事業單位中國人口與發展研究中心主辦期刊《人口與健康》2020年第12期刊發了一篇題為《城市化、低生育率與人口負增長》的文章分析,(由於)新生人口無法填補老齡化和勞動力人口流失,造成非核心區域的鄉村與城市人口收縮。大城市對青年人口的‘虹吸效應’導致鄉村與落後地區遭受更嚴重的老齡化挑戰,這是周邊國家的現實案例,也是我國正在經歷的現實。

  即使在大城市內部,不同板塊、不同配套的房子走勢也會出現明顯差異。高新產業、新興產業集聚的新城區,集聚了大量的年輕人口,未來這些區域會更看好,相比之下,產業缺乏、年輕人少的區域,發展會相對緩慢。

  另一方面,隨著老齡化不斷加深,房地產業也面臨著新的發展機遇。張波說,銀發經濟在未來將發揮出極大效應,養老地產將成為服務於夕陽人群的朝陽產業,和40、50後出生人口不同,60後人口在青年時期經歷了國內改革開放的起始階段,在學歷、收入以及職業發展方面,整體有著更為明顯的提升,因此對於養老也有著更高品質的需求。目前,屬於國內的養老地產的黃金期還未全面開啟。


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