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深圳樓市為何香港化
http://www.crntt.hk   2020-09-20 08:45:30
  中評社北京9月20日電/深圳樓市之所以會香港化,是因為兩座城市在提供新房方面神奇的一致:住宅供應短缺。

  缺少庫存,缺少新供用地,缺少抑制房價手段和能力。

  香港1997年金融風暴導致房價下跌後,政府和民眾深受影響,2002~2010年,香港特區政府年均僅出讓住宅用地5公頃。2010年之後,香港土地供應量也不大。政府每年都在想辦法,但能付諸行動的很少。

  香港房價大規模上漲的時間並不長,恰好和住宅供應減少的時間相重合,2002年至今,一手房年均銷售1.7萬套,而二手房年均交易量為6.47萬套。

  這兩者差距如此之大,就是因為一手房無法滿足需求,不管是投資還是自住需求都無法滿足,多餘購買力就轉到二手房。深圳也是如此,近些年深圳每年一手住宅供應量為2-3萬套,二手房交易量則在6萬套左右。

  而且從新供應量來看,深圳比香港更為嚴峻,主要是因為深圳實際管轄人口2300萬人,香港則為751萬,深圳相當於香港3倍,從人均新供應住宅數量上看,深圳供應額度更為嚴峻。2019年香港永久性房屋282.1萬套,2009年為251.6萬套,最近10年平均每年新增3萬套。

  從存量上看,深圳住宅數量是香港的三倍多。香港282.1萬套住宅,深圳住房總數目前為1082萬套。但是如果分析兩者的住宅結構,會發現深圳住宅流通性要差很多。

  深圳共有507萬套小產權房,有人統計出原住民人均12套房,深圳房屋分布更不均衡。另有189萬套商品住宅、183萬套工業宿舍、97萬套公寓、55萬套單位自建房以及51萬套保障房。

  香港永久性住宅中,私營永久性房屋為157.5萬套,占總住宅數量的一半,再加上居屋41.4萬套,在一定條件下可以流動。可流通住宅占住宅總量70.5%,即使不算居屋,可流通數量也超過一半。
 
  深圳房屋中,只有189萬套商品住宅、97萬套公寓有流動性,包括工業宿舍和小產權房,都不能流通。可流動住房占比為26%,而且其中公寓因為不具備住宅的一些屬性,其實流通性也打了折扣。

  可流通提供了更多買賣機會,香港房屋的流動性遠比深圳的要好,這估計是深圳房價最近一些年頭漲幅超過香港的部分原因。

  香港特區轄區面積約1100平方公里,由於地形崎嶇的自然條件和其他複雜的社會原因,可供建設的土地並不多。香港超過1100平方公里土地中,實際的土地開發程度為24.3%,住宅用地僅占6.9%。在未開發的75.7%的土地中,劃做郊野公園的就占42%。

  深圳也有自己的用地紅線,其中不可開發的綠地占了一半,另外還有工業用地保護紅線,深圳住宅用地開發占比,還達不到政府規定的25%,深圳現在的目標是新開發規劃中,住宅占比達到25%。

  這兩座城市都是人口多、面積小,人口密度全世界罕見,熱衷環保放著大量土地吝於開發,以環境保護之名讓居住者忍受高房價之苦,深圳還要在本就不多的土地中為工業留足空間,這些人口密度本來就不同尋常的城市,本應該考慮本地特殊情況。

  來源:證券時報  作者:餘勝良

 

          
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