完善房地產長效機制的對策建議
房地產市場未來走向取決於環境變化和政策應對。基於房地產的重要性及樓市內外環境變化，應將穩住房地產市場作為宏觀經濟的重要目標，將確保房地產市場穩定即平穩恢復和增長作為房地產市場調控的目標。為此，提出以下建議：
第一，保持調控定力。促進市場平穩恢復和增長。堅持“房住不炒”的定位、“穩房價、穩地價、穩預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性。對於個別城市樓市超出合理區間，國家和相關省市的監管部門應根據監測和預警級別對其啟動約談、問責和完善調控政策措施。
第二，釋放市場潛力。在持久防疫、穩住預期、做好預案的基礎上，著力釋放結構性潛力，穩中求進。首先，釋放空間潛力。支持在中心城市郊區、大都市圈周邊和城市群內的中小城市的住房開發，加大資金、土地供應，這也有利於房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸，加大優質公共服務向周邊擴散；其次，釋放業態潛力。加快老城更新、舊房改造及配套基礎設施建設投資；再次，釋放需求潛力。在抑制炒房的同時，將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。結合新型城鎮化，實施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租購住房建設力度。
第三，完善長效機制。一是區別政策屬性，完善“一城一策”的調控機制。繼續堅持“房住不炒”的定位、“三穩”的目標和“不刺激”的原則全國統一不變；堅持監管政策制度以及普適的政策全國統一或不變；具體的房地產行政、金融、土地、財稅政策允許“因時因地”而定；實現總體的以靜制動與具體的以變應變的結合。二是實行全面覆蓋，構建雙向用力的聯動機制。全面覆蓋監管：要將全國所有城市納入監測和監管的範圍，力避過去只管漲價城市的弊端，將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監測和監管範圍，將督察擴展到前期規劃、計劃、市場預期，尤其做好應急預案準備。雙向聯動調控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金和住房供給的同時，減少人口收縮地區上述供給，防止大起大落。三是區別政策類別，完善“管活放治”的責任機制。建立全國監測預警體系。整合全國各級政府的房地產相關主管部門的監管體系。明確統管的內容：國家和省市應將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應量、閑置率，房貸規模及占比等納入到監測、監管指標體系當中，劃定各指標允許區間、紅線和底線。明確下放的權力：將行政性規定、土地審批、利率、首付比確定，房地產稅率確定等自主決策，財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規則和裁量區間。完善督導機制：針對監管內容，建立並實施實時監測預警市場和督察政策執行制度。對於下放的事項，應實施“飛檢”和督導。落實主體責任：明確管放的責任劃分，對於超出指標區間或紅線的城市、對於違反決策規則的城市，自動啟動約談和問責機制。四是抓住關鍵指標，建立指標掛鈎的動態機制。將人口等相關指標納入上述監測監管指標體系，將人口流入規模、土地供應額度、資金控制額度相掛鈎，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鈎，並根據不同住房指標表現而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務。五是將房地產調控納入應急管理體系並建立自動響應的管理機制。
來源:經濟參考報 作者：倪鵬飛(中國社會科學院財經戰略研究院研究員、城市與競爭力研究中心主任)
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