中評社北京4月11日電／房地產是一個大家都不願提及的話題。為什麼這麼講，因為大家對房地產都看得比較悲觀。這實實在在表明房地產預期發生了逆轉。曾幾何時，關於房地產，一邊是漲漲漲，一邊是買買買，房地產預期幾乎是只漲不跌，政策方面苦於如何扼制這種上漲預期。近年來，多重因素叠加，特別是人口提前達峰，房價預期急轉直下，政策方面又苦於如何穩住預期。去年11月以來，政策方面相繼射出支持房企融資的“三支箭”，取消“三道紅線”，推進“保交樓”，改善優質房企資產負債表等，這些政策對於房地產的短期穩定起到很大作用，但要真正穩住房地產預期卻還不夠。
北京日報發表中國社會科學院金融研究所所長、國家金融與發展實驗室主任張曉晶文章認為，我們應探索房地產發展新模式。就目前的討論來看，更多關注的是房地產供給。事實上，房地產發展新模式的核心是供求適配。因此，既要關注供給面，也要關注需求面。
文章分析，第一，住房是中低收入家庭財富的最重要構成。支持居民合理擁有住房資產，是促進共同富裕的重要方面，也是房地產需求面的重要支撐。從中長期看，中國的城鎮化仍在較快推進，中國經濟增長仍保持在較高水平，房地產財富占國民財富比重還會有所上升，從這個角度，堅持“房住不炒”，支持居民合理擁有房產，也是支持居民在分享中國增長紅利中積累財富。
第二，解決“新市民”住房問題是房地產發展的重要方向。這裡主要是強調供給面。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉制度；圍繞城市群、都市圈、增長極做好住房供應，重點解決“新市民”住房問題；滿足高品質改善性住房需求。
第三，增量調整與存量調整並行。既然不能簡單地講住房總量過剩，就意味著我們還是要蓋房子，因此仍然有增量。但相比過去，這個增量要小很多。存量調整是重頭，既包括更新改造，還包括改變用途。
第四，既要優化房企資產負債表，也要優化居民資產負債表，發揮政府在住房保障方面的重要作用。新模式中，房地產“三高”模式（即高杠杆、高負債、高周轉）不再繼續。要通過資產激活、負債接續、權益補充、預期提升等舉措，改善優質房企資產負債表。這是供給方。但與此同時，也要關注需求方，即居民的資產負債表。過去30年，居民杠杆率一直處在上升態勢。而居民債務中，超過一半以上是住房抵押貸款。可以說，居民負債高最主要的驅動因素就是貸款買房。但目前中國居民部門杠杆率已經超過了日本和德國，一些家庭也不堪重負了。而政府如果在住房保障方面承擔更多責任，就會適度減輕家庭負擔，改善居民資產負債表。財政部對深圳住房保障的支持可以說邁出了重要的一步。財政部發布的《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》提出，考慮深圳人口持續淨流入對住房的需求，加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。
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