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我國房地產市場當前面臨的挑戰及應因對策
http://www.crntt.hk   2020-04-26 08:53:47
  中評社北京4月26日電/新冠肺炎疫情當前,各種謠言滿天飛,辟謠聲音也持續不斷。近幾日,深圳房價暴漲的謠言也在流傳。很快,4月22日深圳市住房和建設局做出了回應,稱今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房上漲2.8%,房價總體平穩、略有上升。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符,不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。

  對於深圳房價大幅上漲的說法,筆者一開始就不以為然,因為4月17日中央政治局會議仍然強調了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展”,而且“房住不炒”的定位已經寫到了十九大報告當中。所以,“房住不炒”的定位是未來樓市發展的一個重要依據。各級政府也會貫徹中央的精神,做好樓市的監管,不會讓房價大幅上漲,成為炒作盈利的工具。

  儘管網上流傳的深圳房價大幅上漲的說法是謠言,但也說明樓市和房價仍然是人們關注的焦點。因為住房涉及國計民生。那麼,在疫情之後,未來的房地產形勢如何?應該採取哪些政策呢?

  第一,從全國來看,疫情對房地產的影響較大。根據國家統計局的數據, 1-3月份,全國商品房銷售商品房銷售額下降24.7%。

  第二,雖然房地產銷售大幅下滑,但是房價依然穩定,並略有小幅上漲。從3月份的同比數據來看,4個一線城市新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格漲幅分別為3.3%、2.4%;二線城市為5.8%和2.5%;三線城市為5.3%和2.8%。

  第三,疫情對於房地產業的影響是短暫的,不會因此改變房地產的走勢和形勢。目前我國還處於城市化加速階段。2018年城市化率為59.58%,按過去城市化增速保守估算,每年也有大約1200萬人口進城,所以,城鎮的住房需求還在不斷增加。一方面我們需要為新進城居民解決住房問題,另一方面原來的城鎮人口的住房需求也還有不少缺口,仍然有一些人沒有住房。所以,即使在限購政策下,大量的首套住房剛需和二套改善性需求還是存在的。

  因此,為了滿足居民日益增長的住房美好願望,隨著城鎮人口的不斷增加,住房的供應必須不斷增加,才能滿足居民對住房的需要。直到城市化完成以前,這個趨勢不會改變。根據城市化發展規律,城市化率達到百分之七、八十以後,城市化才算完成。根據我國過去每年1.2%的城市化增速,我國完成城市化起碼還需要二十年左右的時間。

  第四,疫情過後,房地產銷售會有一定數量的增長,但房價依然會保持穩定。隨著房地產業復工,線下銷售的活躍,大量的住房需求會得以釋放,房地產銷售會出現一定數量增長,但是在“房住不炒”的定位下,多地仍然會不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,落實地方政府主體責任,因城施策,供求雙向調節,房地產市場依然會平穩健康發展,房價也依然會保持平穩。

  第五,適時推出相應的房地產調控政策,促進房地產平穩健康發展。短期來看,疫情當前,房地產業確實面臨一些困難,如項目不能按時竣工,房子不能按時交付使用,房屋不能按期實現銷售,及時回款;尤其商場等商業地產營業受到嚴重影響;消費者受疫情影響,不能到崗上班,影響收入,不能按時償還房貸,支付房租等。

  為此,筆者提出如下政策建議:

  1.政府要適時推出相應的財政與金融扶持政策。如減免土地出讓保證金、土地出讓金可以緩交或分期付款;房屋預售條件可以適當放寬;開發商和消費者的房貸可以緩交,貸款利率適當調低;對於首套住房剛需應降低貸款首付比率,提高貸款額度,適時推出認房不認貸政策。

  2.調整普通住房價格標準,減少疫情對房地產市場的影響。很多城市普通住房價格標準沒有進行動態調整,造成普通住房被“豪”的情況,被百姓詬病。例如,北京市目前執行的普通商品住房標準中的房價是2013年的房價,到現在房價已經漲了很多,幾乎所有的住房價格都大於2013年規定的同一區位房價的1.2倍,購房人因此只能按非普通商品住房申請貸款,不能享受到普通商品住房貸款的優惠。建議按當前市場房價調整普通商品住房價格標準。通過調整普通商品住房價格標準,讓更多的人得到貸款優惠,促進住房銷售,以減少疫情對房地產市場的影響。

  3.降低商辦類物業准入門檻,釋放市場活力。一線城市對商辦類物業採取了從嚴調整。例如,北京自2017年“326新政”以來,規定了商辦類單套建築面積需達500平方米以上,與市場需求差距較大,造成大量的商辦類物業閑置。在“互聯網+”時代,尤其是在防疫常態化背景下,網上購物辦公越來越多,實體商辦的規模在縮小,建議商辦類物業取消單套建築面積500平方米的門檻限制,為更多企業,尤其是中小企業提供更多辦公經營場所。

  來源:中國網  作者:趙秀池(北京市房地產法學會副會長兼秘書長,首都經濟貿易大學教授)

          
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