中評社北京4月2日電／告別了去年底樓市的冷清，今年對於地產行業似乎是個溫暖的春天。“深圳8000萬豪宅秒光”、“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”、“南京3000人看房團”的消息不斷出現，3月集中召開的業績發布會上，開發商雖然預期謹慎但態度已經比去年樂觀。“樓市回暖”百度搜索指數在今年2、3月份也有大幅走高的態勢，這表明樓市回暖的輿論氛圍確實存在。
在心理學上有個詞語，叫做“隧洞思維”。意思是說，就像在隧道中開車，所有的眼光只聚集在前方那個亮光，使勁全力去追逐而自動屏蔽了旁邊的信息。關於今年樓市的“小陽春”，某種程度上也存在“隧洞思維”。
“小陽春”真的全面到來了嗎？它會延續嗎？上海易居房地產研究院發布的《10城二手房市場半月報》顯示，3月1日至15日，易居研究院監測的10個城市二手房成交量為32330套，較2018年3月下半月增長7.6%，較2月下半月（2月14日至28日）增長37.6%。因2018年春節為2月16日，2019年春節為2月5日，為剔除春節影響，報告選取了2018年3月下半月（3月16日至30日）的成交量進行比對。但值得關注的是，將2019年3月上半月和2018年3月下半月對比，10個城市二手房成交量行情好壞參半。廈門、成都、蘇州、北京、南京成交量出現增長，而其餘的5個城市成交量均有所下降。
成交量區域分化明顯，三四線代表城市仍在降溫。根據諸葛找房數據中心對全國45個城市成交數據初步統計結果顯示，截至2019年3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。
房價也呈現分化局面。從58安居客房產研究院監測的商品住房市場來看，一二線城市的一手房價的變化較小，截至3月25日，環比2月僅北京有2.6%降幅，上海和廣州都分別微幅上漲0.8%、0.03%。二線城市中長沙、成都、南京等都僅有微幅上揚，而另一部分城市沈陽、天津、廈門、合肥的一手房價格已呈現微跌，相比之下三四線城市的分化則更為明顯，部分城市例如秦皇島、濰坊、臨沂一手房價上漲的幅度較高。
為了驗證統計報告的準確性，21世紀經濟報道記者還針對深圳、天津、杭州、武漢、石家莊、南昌等不同級別城市進行了調研。調研顯示，根據城市級別不同，市場熱度不同。越高級別城市，市場熱度最大。深圳、杭州出現了小陽春；武漢、石家莊樓市正在趨穩；南昌即便出台了人才落戶政策，樓市成交量也依舊低迷。而天津，最近正因一知名開發商降價引發高度關注。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，三月份的小陽春只是體現在部分城市，而且主要集中在東部城市。例如北京、上海、廈門、天津、杭州、環京、蘇州等等。這些城市的共同特征就是處於東部地區，降溫時間比較早，或者說降溫幅度比較大，其中只有蘇州是個例外；而東部的部分城市調整時間比較短的、降溫時間比較短的城市，基本上沒有反彈，比如青島、濟南、無錫、金華這些地方，小陽春不明顯，主要是因為降溫時間短，降溫幅度不是很大。中西部地區大部分都是沒有小陽春的，中西部地區樓市基本上是從去年的八月份之後開始降溫的，並且降溫時間短，降溫幅度小，所以目前也沒有能量反彈；而那些調整時間比較長的城市，自住需求被抑制了一年半到兩年左右，這種需求被抑制一段時間之後，有釋放的需要。其次就是房貸政策，尤其是房貸利率略有下滑，已經連著下滑三個月了，加上貸款的審批速度加快，這是個小利好。另外，部分城市放鬆政策，因城施策，部分城市局部放鬆政策，這也對購房者的心理預期產生了偏強，偏利好的效應。
楊紅旭認為，目前支持樓市反彈的外部因素還不是很多，支撐力不是很強，從目前的政策面來看，東部城市的政策面基本上見底了，但基本上都沒有出現明顯的放鬆，貨幣面是趨鬆了，但是貨幣面目前主要是定向小微企業和實體經濟，樓市的融資面依然保持偏緊。
合碩機構首席分析師郭毅表示，三月市場的確在回暖。但是這樣的回調並不只是在今年出現。去年從四月開始，也是出現了一波成交升溫狀況。“去年4月樓市開始回暖，基本上延續到了八九月份，到了四季度，樓市開始降溫。每年樓市都會衍生出一部分的需求。包括另外一部分購房者，他們看到了當前相對來說性價比更高的一些產品，也會通過賣舊買新這樣的行為來實現自己的置業升級，因此也會激發一部分需求。但是從北京新房的整體市場來看，橡樹瀾灣的熱銷確實只是個案，還有更多的限競房處在庫存去化的一個難題中。特別是一些位置條件不是特別理想，限競房的項目數量又比較集中的區域，從成交的表現上來看，更是不太樂觀。”
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從基本面來看，2019年市場並不具備大漲基礎：其一，政策面上不允許，從國家2019年樓市調控的目標來看要保持“三穩”，換言之樓市小幅的上下波動屬於正常的穩定範疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房價快速上升一定會被控制；其二，市場面上難實現，一二線樓市的調控並未出大放鬆，尤其是限購需求的不放鬆導致了需求難以在短期快速增加，三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，也依然難以支撐樓市的大陽春；其三，行業面難保證，2019年不少品牌房企都調低了業績增速甚至是調低了業績目標，拿地依然謹慎，預計2019年商品房的成交金額將難以超過2018。
在房地產領域，開發商和中介機構尤其擅長造勢，影響市場情緒。這一點，需要購房者冷靜看待，按照需求合理購房。
來源： 21世紀經濟報道 作者：王營、陳惠
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