中評社北京8月12日電／住房需求是住房市場發展的核心問題，而人口是住房需求的直接來源，是決定住房需求規模和結構的重要因素。有必要從人口普查數據入手，基於人口總量和結構特徵，分析上海住房需求的變化趨勢，並提出政策性建議，為促進今後上海住房市場平穩健康發展提供研究依據。
一、住房需求總量的趨勢判斷
（一）住房增量需求將大幅減小
第七次全國人口普查數據顯示，2020年11月1日零時上海常住人口總量達到2487.09萬人，比2010年增長了185.17萬人，增長率僅為8.04%，增幅遠小於上個10年的40.3%。常住人口家庭戶總戶數為964.46萬戶，比2010年增長了139.13萬戶，增長率為16.86%，遠小於上個10年的55.75%。從家庭戶規模看，2020年上海家庭戶戶均人口為2.32人，比2010年減少0.18人，一人戶和二人戶的占比由2010年的53.88%增加至2020年的62.92%。從家庭戶類別看，一代戶由2010年的49.92%增加至2020年的59.25%。可見，上海常住人口總量規模和家庭戶數的增速均大幅下降，受生活觀念、居住方式改變，以及離婚等因素的影響，家庭戶規模不斷減小，由分戶帶來的住房增量需求仍存在，但住房增量需求總體呈明顯的下降趨勢。
（二）非戶籍長期居住需求凸顯
2020年上海非戶籍常住人口達1047.97萬人，較2010年增加150.27萬人，人口增量中的81.15%來自非戶籍流入。具體來看，2020年來滬不到3年的非戶籍人口為352.83萬，占非戶籍總人口的33.67%，較2010年減少72.1萬；而來滬5年及以上的非戶籍人口為517.47萬，占非戶籍總人口的比例達49.38%，較2010年增加217.08萬。可以看出，上海作為人口淨流入超大城市，非戶籍人口遷入趨勢減緩，而來滬超過5年的非戶籍人口出現大幅上升，長期居住需求較2010年增加70%以上。由於非戶籍人口購買力相差很大，住房需求較多元，一部分表現為首次置業需求，而新就業青年人，以及從事製造業和較低層次服務業的外來人口等群體，則更傾向於租住房屋。
（三）青年人首次置業需求增加
從不同年齡階段人口變動情況看，上海20～34歲人口比例變動系數[（2020年20～34歲人口/2020年總人口）：（2010年20～34歲人口/2010年總人口）]為1.39，35～64歲人口比例變動系數為0.86。從16個區20～34歲人口增加值看，除崇明人口減少14.93%以外，其他區均呈增長態勢，特別是黃浦、寶山和嘉定，增加值超過75%。國際經驗表明，購房年齡人口主要集中在20～64歲，其中20～34歲以首次置業為主，35～64歲以改善型需求為主。因此，人口變動帶來首次置業增量需求，且黃浦、寶山、嘉定等區的首次置業需求增加較多。然而，人口變動帶來的改善型需求並不明顯。
（四）人口性別比失衡或將加大家庭購房壓力
人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）的正常範圍在102～107之間，而2020年上海常住人口性別比為107.33（女=100），高於全國平均水平（104.8），且比2010年提高了1.14個百分點。這主要是受不斷提高的非戶籍人口性別比的影響。2020年上海非戶籍人口占比為42.14%，比2010年增加3.14個百分點，性別比為123.42，比2010年提高4.72個百分點。值得注意的是，2020年上海15歲以上人口中未婚人口性別比高達133.83。有學者認為，性別比提高會顯著降低男性的婚姻議價能力，從而導致婚姻擠壓現象。由於男性承擔了更多購買婚房的責任，高性別比的婚姻擠壓現象會在一定程度上促進房價上漲，且對高房價城市的作用更大，進而加大家庭購房壓力和婚育負擔（李斌等，2022）。
（五）離婚率升高對住房需求產生長期影響
離婚後其中一方會搬離原住所，但由於時間和經濟能力有限，傾向於選擇和親戚朋友同住，短期內由離婚引發的住房需求並不明顯，幾年後才會顯現（張鴻琴、王拉娣，2020）。2020年上海15歲以上人口中離婚人口占比為3.08%，比2010年增長1.09個百分點，其中40～64歲離婚人口占比較高，均在4.6%以上，相較2010年有較大提高（圖1）。隨著離婚率的攀升，上海由離婚造成的家庭解體和家庭數目增加幅度呈上升趨勢。研究表明（Dieleman & Schouw,1989），離婚人群在短期內更多表現為急迫的租賃需求，大約65%的離婚人群在6～7年後將會重組家庭，引發新的購房需求，而剩下30%～35%的離婚人群的購房需求將在更長時間內逐步釋放。
二、住房需求的空間特徵分析
（一）住房需求空間分布不斷優化
上海常住人口的空間分布呈由中心城區向郊區擴散趨勢。從各區人口總量看，相較於2010年，2020年常住人口增長率排名前3位的嘉定、鬆江和青浦等區分別高達24.68%、20.68%和17.61%。從人口密度看，各區落差進一步減小，中心城區尤其是虹口區（2020年為3.29萬人/平方公里，比2010年減少0.41萬人/平方公里）和靜安區（2020年為2.64萬人/平方公里，比2010年減少2.75萬人/平方公里）人口密度下降明顯；除崇明以外，近郊區和遠郊區人口密度持續增長，其中嘉定和鬆江人口密度增長較快，分別為24.7%和20.7%。隨著上海中心城區住房資源趨向飽和，城市公共交通體系日益完善，公共服務更加均衡，產業布局不斷調整，常住人口由中心城區向郊區疏解，新城、近郊大型工業園區、大型居住社區等住房需求將增加，空間格局將不斷優化。
（二）各區職住分離程度仍較高
上海勞動年齡人口也從市區逐步向郊區疏解，但就業仍高度集聚在市區。2020年15～64歲勞動年齡人口總量為1838.56萬人，相比2010年的1870.5萬人，有所減少。從各區勞動年齡人口占比看，青浦、鬆江、嘉定、奉賢和閔行等區占比較高，均在75%以上。從各區不同職業分類的就業人口看，低於不同職業住房平均水平的生產製造及有關人員居住在浦東新區、鬆江、嘉定、奉賢和青浦等區的比例較高，總計達65.09%。以上數據說明，上海產業布局以及“五個新城”發展戰略造成勞動年齡人口、特別是生產製造及有關人員，向郊區、尤其是新城所在區集聚的空間特徵。從各區的職住比看，黃浦、靜安、長寧、徐匯等區職住比超過1.8，為通勤淨流入區，寶山和崇明職住比低於0.7，為通勤淨流出區（圖2）。以上各區職住分離程度較高，中心城區就業人口居住需求難以在其工作地得到滿足，退而選擇房源供應較多、居住成本較低的近郊或遠郊居住，且不同區域職住分離差異較大。而近遠郊區域產業體系有待進一步健全，住宅體系仍以滿足純居住為主，更多扮演了中心城區“睡城”的角色，進而造成軌道線路高峰期斷面擁擠等問題，對進一步優化住房布局提出較為嚴峻的挑戰。
（三）各區住房發展潛力受撫養比影響
國際經驗表明，人口撫養比越高，住房需求越低，尤其隨著少兒撫養比的提高，家庭住房支出會相應減少。2020年上海總撫養比為35.27，比2010年升高了12.21個百分點，勞動年齡人口撫養負擔有所加重。從各區撫養比看，青浦、鬆江、嘉定等新城所在區總撫養比相對較小，住房發展較具潛力；而崇明、虹口和靜安的總撫養比較高，主要是受較高的老年撫養比的影響。此外，閔行、徐匯、浦東新區的少兒撫養比較高（圖3）。可見，隨著總撫養比大幅提高，上海住房總體發展潛力將會減小，而各區撫養比不同的情況反映出各區家庭所處生命周期階段差異較大，住房空間布局面臨適應不同區域住房需求和消費能力的挑戰。
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