中評社北京7月26日電／據21世紀經濟網報道，美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數據顯示，截至7月25日，美國30年期抵押貸款平均利率為5．54％，略低於6月的高點5．81％，但仍處在十多年來的高位附近。而且鑒於美聯儲接下來還將大力加息，美國房貸利率或仍有上漲空間。
由於較高的利率打壓購房者，美國房屋按揭貸款需求降至22年的低點。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據顯示，截至7月15日當周，貸款指數連續第三周下降，按揭貸款申請當周下降7％，同比下降19％。
全球房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、CEO卡斯夫·安薩裡（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者表示，美國按揭利率較高點有所回調，這對買家是個好消息，畢竟現在月供負擔加重、房價高企，已使購房可負擔性問題非常突出。不過，如果從歷史數據來看，5％－6％的按揭利率并不算高，美國多年來按揭利率平均值約為8％。
一方面，相對較高的房貸利率正在一定程度上打壓需求，另一方面，供給問題依舊存在，美國房價仍在繼續創新高。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，6月成屋售價中位數較上年同期上漲13．4％至41．6萬美元，創下新的紀錄。
美國樓市略有降溫
整體而言，盡管美國房價仍在創新高，但在高利率和高房價的拖累下，美國樓市的狂熱情緒已經略有降溫。
NAR數據顯示，美國6月成屋銷售環比連續第五個月下降，創2013年以來最長連降月數，銷售量創下最近兩年新低。美國6月成屋銷售總數年化512萬戶，不及市場預期的535萬戶，環比下跌5．4％。＜nextpage＞
與銷量下降相對應的是，6月成屋庫存出現三年來首次同比上漲，增至126萬套，為去年9月以來的最高水平。環比來看，成屋庫存則連續五個月攀升。按照目前的銷售速度計算，需要3個月的時間售出市場上的所有房屋，仍處於相對緊張狀態。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，住房負擔能力下降繼續對潛在購房者造成影響。房屋按揭貸款利率和房價在短時間內都上漲得太厲害了。但好消息是，市場上終於有更多的房屋了。
美國加州程欣迪地產國際（KW Cindy Chin Realty Int＇l）地產經紀商程欣迪對21世紀經濟報道記者表示，現在很多上市的房子，不管是爾灣（Irvine）還是新港（Newpost），要價都在降。“我所在的新港這邊有處房子要價近400萬美元，最近一口氣降了15萬美元。另外，我知道不少中低收入人群都准備把房子賣了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那裡房價和消費水平要低得多，二十萬美元左右可以買一套。現在很多人確實負擔不起房子，有些人就想趁這個時機套現，然後去便宜的地方買房。”
不過，程欣迪對記者分析稱，“降價”不是說房價在跌。如果房價低於去年同期價格，這叫房價下跌，現在是說房子漲得沒有過去兩年那麼快了，漲幅收窄了。不少賣家按以前的漲幅來定價上市，但發現賣不動了，之前一年能漲15％－20％，甚至更高，現在發現市場變了，房價漲不了那麼多了。
在房貸利率急劇上升和房屋銷量下降之際，美國房產中介也受到了一定影響。6月美國互聯網房地產經紀公司Redfin和Compass傳出裁員消息，Compass宣布裁員10％，約450人；Redfin宣布裁員8％，約470人。
外國買家熱情逆勢升溫
盡管美國房地產市場開始逐漸降溫，但外國買家的熱情卻在逆勢升溫。＜nextpage＞
18日NAR發布的報告顯示，2021年4月至2022年3月，外國人在美國購置的住宅物業總價值達到590億美元，同比增長8．5％，打破了連續三年下跌的趨勢。中國、加拿大、印度、墨西哥和巴西占據前5名。
安薩裡表示，亞洲買家一向青睞美國房產，美國是2020年度亞洲買家最心儀的海外購房目的地。在2021年，中國買家在美國購房量只有疫情前的一半，基本上是因為旅行不便。對於外國購房者而言，如果有孩子留學美國或自住，現在的市場反而不錯。畢竟美國本地買家少了，購房的競爭也少了，對於有能力的買家，其實倒是好事。
盡管利率上升，今年美國的整體房屋銷量將有所下降，但外國買家卻可能會加大投資力度，他們更傾向於現金交易，不容易受利率變化的影響。
在外國買家中，中國購房者位居榜首。NAR數據顯示，中國買家在過去一年中購買了61億美元的美國房產，比前一年增長了27％。中國買家更頻繁地使用現金，58％的中國買家以全現金方式付款。
安薩裡對記者分析稱，中國買家仍然是全球最大的跨境房地產消費群體，旅行限制減少了中國買家購買的房屋數量，但他們進入了高檔市場，并花費了更多的錢，平均購買價格超過100萬美元，來自中國的買家更傾向於在更昂貴的州購買。
高利率或難“澆滅”火爆樓市
疫情暴發後美國房價暴漲，迎來兩年黃金時代，而如今正面臨利率大幅飈升，但美國樓市的熱度不太可能被完全“澆滅”。＜nextpage＞
Goodwill Banker佛羅裡達州經紀人魏曉霞對21世紀經濟報道記者表示，從疫情暴發以來，佛州房產市場非常火熱，尤其蓋恩斯維爾這邊是一個大學城，佛羅裡達大學就在這裡，來上學工作的比較多，所以房價更加堅挺，在今年2－5月份的時候，房子的競爭簡直到了白熱化的階段，一個加價最多的客戶加了8萬美元才買到心儀的房子，這個房子要價才50萬美元。
盡管近期市場有所降溫，但只是從大漲逐漸變成小漲，下跌的可能性不大。魏曉霞告訴記者，可能是因為疫情不能外出花錢的緣故，一些買家手裡現金很多，用現金交易的人也多，在房產市場做了近十年，以前大家買三十幾萬美元的房子，百分之七八十的人可能都是用貸款。但是現在用現金的人增多了，所以在房貸利率上漲的同時，并沒有太影響到這些現金買家。
但對於財力更弱的買家而言，繼續攀升的房價和房貸利率讓一些人只能尋求租房，而這也推動了租金價格上漲。
根據美國房地產協會官方網站Realtor．com的數據，6月份美國房屋租金連續第16個月打破紀錄，中位數達到創紀錄的1876美元，同比增長14．1％。在美國50個最大的城市中，6月份有超過四分之三的人贊成租房而不是購買住房。
魏曉霞對記者表示，今年的房租漲得非常快，基本上漲幅在20％左右，有的可能還更高，尤其是好學區的好房子，供不應求，一個房源可能有五六個人想申請。
不過，隨著美聯儲持續加息，房貸利率持續攀升，市場也勢必從高燒狀態逐步恢複“正常”。牛津經濟研究院副主任Christopher Babatope對21世紀經濟報道記者表示，影響房地產表現的關鍵因素是長期政府債券收益率。隨著美聯儲等央行大幅加息，過去6個月，牛津經濟研究院對10年期政府債券收益率的預測大幅上升，預計未來幾個季度還會進一步上升，這也將在一定程度上打壓房地產市場，房價漲幅會降低。＜nextpage＞
總體而言，與需求下降相比，樓市庫存緊張問題更加嚴重，因此市場普遍認為美國房價仍將小幅上漲，摩根士丹利預計今年房價將增長9％。
即使是美聯儲主席鮑威爾也表示，眼下有許多甚至還沒有完工的房子已經放在市場上供應，同時完工的房屋庫存正處於歷史最低水平，如此緊張的市場可能會推動房價頂著高利率繼續走高一段時間，目前的狀況很複雜。
不管怎樣，疫情暴發後的天量流動性已經逐漸收緊，美國樓市告別黃金時代已成定局，購房者也將迎來一個相對“正常”的市場。 |
