中評社北京7月10日電／據新京報報道，今年上半年，受到疫情反複的影響，物業管理行業的重要性更加凸顯。據中指研究院發布的《2022年上半年物業服務價格指數研究報告》（簡稱《報告》）顯示，物管板塊承壓，但長期向好基本面未變。今年6月，20城物業服務價格綜合指數為1075．48，同比上漲0．14％。具體來看，今年6月，20城物業服務均價為2．48元／平方米／月，其中深圳、北京物業服務均價超過3元／平方米／月。
值得關注的是，物企并購更趨精細化，今年上半年并購數量明顯減少，大額并購寥寥無幾。此外，物企在資本市場上進展緩慢，業內預計今年上市物企不超過10家，將明顯少於過去兩年。
深圳、北京物業服務均價超過3元／平方米／月
隨著房地產市場由增量時代向存量時代轉移，物業管理行業的黃金期仍將持續。今年上半年物業管理行業各項利好政策頻出，涉及疫情防控支持、社區增值服務、城市服務、智慧社區建設等領域。比如，物業服務企業納入當地疫情防控體系，疫情防控加速物業管理行業融入社會基層治理。
從物業服務價格來看，《報告》顯示，今年6月，20城物業服務價格綜合指數為1075．48，同比上漲0．14％，漲幅收窄0．27個百分點。其中，杭州、寧波、長沙等13個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期減少6個，而重慶、北京、合肥等7個城市物業服務價格指數與去年同期持平。
具體來看，今年6月，20城物業服務均價為2．48元／平方米／月。其中深圳物業服務均價最高，為3．84元／平方米／月；北京次之，為3．36元／平方米／月；杭州、上海、廣州、天津、寧波物業服務均價分別為2．84元／平方米／月、2．78元／平方米／月、2．65元／平方米／月、2．60元／平方米／月和2．51元／平方米／月；武漢、青島等7個城市物業服務均價在2．0元／平方米／月－2．5元／平方米／月之間；南京、濟南等6個城市物業服務均價在1．0元／平方米／月－2．0元／平方米／月之間。＜nextpage＞
2022年6月20城物業服務均價一覽
今年以來，各地政府及住建部門出台相關政策規範物業服務收費，促使服務質量不斷提高。與此同時，物業管理行業持續加大軟件、硬件方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務質量。而且通過聚焦增值服務滿足業主個性化、多元化需求。
國企物業并購額超半數
今年上半年，物企并購仍在持續。據中指研究院不完全統計，截至6月29日，行業公開披露的并購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業內發起并購案40餘起，涉及并購金額超150億元。
與2021年物業大宗交易頻發相比，今年上半年物企并購數量明顯減少，大額并購也寥寥無幾，超過20億元的并購案僅發生兩宗，分別是碧桂園服務以不高於31．29億元收購中梁百悅智佳93．76％股權，以及華潤萬象生活以24．8億元收購中南物業。
在業內人士看來，受房地產行業流動性危機的影響，物業公司尤其是民企在大額并購方面存在流動性壓力。
中指研究院物業事業部總經理牛曉娟表示，今年以來，物企收并購更趨精細化，企業更加注重業務協同及品牌輸出。＜nextpage＞
從目前來看，物業企業的并購更加謹慎，尤其是注重標的質量，同時關注戰略協同和盈利性。雖然并購是快速擴大規模，切入新的業態和多元業務的重要手段，但并購也有缺點，比如成本高、投後整合難等問題。
事實上，在經歷上一年的行業并購整合後，很多公司還在考慮如何整合已有的業務，對新的并購標的選擇變得更嚴格，不僅要考慮規模的擴張、還要綜合考慮標的價格、與業務的協同性、與布局的互補性、投後管理和長期盈利能力等多個方面，因此并購節奏趨緩。
而國企扛起了并購市場大旗。截至6月29日，中指研究院監測到的近20宗并購案，其中有5宗并購主體為國資背景物業公司，披露的交易金額約43．14億元，占總交易金額一半以上。
此外，對於物業公司來說，來自關聯方的管理面積是基礎，不過，這一占比正在逐步下降。
據牛曉娟介紹，從增量的角度來看，關聯方長期的供給能力趨弱，市場化占比提升的趨勢非常顯著。尤其是像碧桂園服務、建業新生活等企業在增量中，有80％－90％都來自市場的外拓。事實上，從2019年－2021年很多開發企業拿地的面積在逐漸下降，關聯方給物業的支持已經越來越弱，這也是一個不可避免的趨勢。
對於物業公司來說，只有市場化占比更高，才有底氣真正走向獨立。對此，牛曉娟表示，目前多數物業公司成立了專門的市場拓展團隊，也在關注市場的招投標信息，獨立市場化的拓展成效非常顯著。
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業內：預計年內上市物企不超過10家
物企的市場拓展離不開資本市場的支持。近兩年，物業上市一直備受關注。
截至目前，仍在IPO路上的物業服務企業有萬物雲、融匯悅生活、蘇新美好生活、潤華智慧、龍湖智創生活等。從當前物業上市情況來看，中指研究院推斷今年上市物企數量將不超過10家。而在2021年，有14家物企上市；2020年則是有18家物企上市。
值得一提的是，今年7月8日，魯商服務上市，成為2022年內第四家成功登陸資本市場的物業服務企業。按照計劃，魯商服務此次將募集而來的60％資金用於通過戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合，而剩餘40％的資金則用於提升自身多元化社區增值服務，強化自身數字化服務能力等。
整體來看，今年上半年宏觀經濟環境驟變叠加各項調整政策頻出，物管板塊承壓，但長期向好基本面未變。對於未來物業管理行業走勢，牛曉娟分析認為，物業管理行業并購加速行業整合，擴大規模仍將延續，市場拓展將成為物業公司重要的擴大規模手段。此外，物業管理行業智能化成為當前行業發展的重要趨勢，多種經營服務場景將更加多元。 |
