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| 疫情發展與經濟複甦存在不確定性，今年本港住宅樓價走勢仍有很大變數。（大公報） |
中評社香港4月29日電／大公報報道，財爺預告今年首季香港經濟止跌回升，市場憧憬今年住宅樓價重踏升勢，再度向上破頂。不過，今年首季住宅租金不升反跌，與樓價回升走勢背道而馳，一定程度反映樓市回勇與投資需求帶動有關，湧現大量租盤，以致租金受壓，將會拖著樓市後腿。
繼香港與新加坡開展旅遊氣泡之後，特首林鄭月娥昨日表示正與內地及大灣區探討免檢疫安排，並與澳門研究設立旅遊氣泡。這顯示疫情趨穩下，恢復正常通關可望，經濟有望加快複甦。
事實上，財政司司長陳茂波昨日表示，在強勁外貿出口與低基數效應下，今年首季經濟增幅將“相當可觀”，意味扭轉連續六季下跌局面，但仍維持今年全年經濟3.5%至5.5%的增長預測。財爺預報喜訊，對近期樓市起著利好作用。
住宅租金高位跌逾一成
其實，差餉物業估價署昨日公布三月住宅樓價指數，按月再升0.8%，為連續第三個月上升，令今年首季樓價累計上升2.2%，創出20個月高位，市場憧憬經濟疫後複甦，支撐樓價上升。
現時樓價指數距離歷史高位僅低約2%，以目前市況而言，可能在今年中向上破頂。不過，即使樓價創新高，但今年住宅樓價漲幅估計最多只有5%至6%，即與經濟增長相若。
買樓收租回報低不吸引
一是香港經濟經歷了去年破紀錄收縮之後，還需要一段時間才能全面復元，況且特區政府透過大規模填海開拓新土地供應來源時，遇到阻力比之前減少，有助改變市場對住宅供不應求的心理預期。同時，當局必要時可以加辣，推出樓市調控政策，包括重啟一手樓空置稅，將可遏抑樓市再度瘋漲起來。
二是住宅租金與樓價走勢呈現背馳，將會拖著樓市後腿。差餉物業估價署公布今年首季住宅租金下跌1%，對比歷史高位更跌逾10%。這情況與全球大舉放水、超低息環境有關，在投資需求支持下，住宅樓價保持堅穩，抗跌力十足，去年全年僅微跌0.5%而已。
值得留意的是，在每年約近2萬個住宅落成單位之中，估計至少五分之一用作出租，形成租盤數量增加，遇上經濟不景氣，租金跌勢尤其明顯。事實上，去年全年住宅租金指數急跌6.1%，預計今年也難顯著反彈。
樓市狂升時代一去不返
三是整體住宅租金回報在兩厘以下，買樓收租吸引力平平，加上去年底住宅空置率按年上升0.5%至4.3%，都會影響住宅物業投資信心，需留意二手樓市場上轉租為售物業會否有增加趨勢。同時，疫情發展與經濟複甦存在不確定，令今年住宅樓價走勢依然存在很大變數。
客觀環境已出現變化，就算樓價再破頂，升幅相信有限，且不會只升不跌，樓市潛在隱憂不容忽視，狂升時代料一去不複返。 |
