中評社北京5月27日電／中國證券報發表民生銀行研究院研究員郭曉蓓文章稱，今年以來，在“因城施策”“一城一策”的指導思路下，部分城市通過加大人才引進力度、優化公積金政策以及降低二手房交易個稅等措施，使得一季度房地產市場呈現出“小陽春”跡象。然而，在3月份樓市出現“小陽春”後不久，從中央到地方再次密集發布樓市調控政策。據統計，4月份各地針對房地產的調控措施超過60次，調控頻率明顯增長。
文章認為，確保不發生系統性金融風險是宏觀調控的底線，抑制資產泡沫、嚴控房地產金融業務風險是樓市調控的核心任務。一季度，決策層再次強調“房住不炒”定位不動搖。進入5月，相關部門也相繼明確樓市調控方向不變。可以預見，在未來一段時期內防控房地產市場風險仍然是中央工作的重中之重，需要政府、金融機構以及房地產企業齊發力。
從源頭上控制風險
政策層面，遵循堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，按照綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制思路，從源頭上控制風險。
第一，完善多層次住房供應和保障體系。支持各省市根據當地條件，建立商品住房、保障性住房、共有產權房、租賃住房四位一體的住房供應和保障體系，重點加大後三類住房的供應力度；逐步放開商品住房交易限制，明確保障性住房和共有產權住房的申請規則，加快培育和發展住房租賃市場，推進租售同權；放寬保障性住房、共有產權房、租賃住房的市場准入條件，給予稅收、金融及供地等方面的配套政策支持。
第二，推進基礎性房地產制度建設。一是改革土地制度。建立以土地使用權為核心的土地產權體系，允許集體土地建設用地使用權在符合國家法規的前提下自由流轉，合理有效解決城鎮化進程中擴大建成區所需的增加土地供給的來源問題。
二是拓展房地產企業多樣化融資渠道。鼓勵房企優化債權與股權融資結構；借鑒國際經驗，盡快研究破解REITs相關法律缺失、稅收優惠政策體系不明確等問題，適當優化ABS、CMBS等資產證券化渠道的准入標準與業務流程，促進相關業務的規模化發展；支持房企通過合作開發、融資租賃等方式，拓寬融資渠道。
三是審慎推進房地產稅的研究與論證。按照整體改革的思路，合理確定房地產開發、建設、交易、保有等相關環節的稅費占比結構，適當簡並稅種，防止稅負過度增加，避免重複徵稅；健全房產評估法律體系，完善房產評估的方法與準則，積極培育合規的房產評估機構，提高房地產評估從業人員的准入標準，規範從業人員行為。
第三，深化行政管理體制改革，強化各級政府在住房制度建設中的作用。建立住房問責制度和責任追求制度，規範和提升地方政府的執行能力，使央地兩級能夠做到步調一致，避免地區間政策執行程度參差不齊；加強輿論引導和預期管理。改善統計指標體系與分析方法，定期發布解讀報告，使民眾切實認同數據的真實性；加強對熱點事件的跟蹤分析，避免個別新聞媒體的有意曲解或過度炒作，防止將局部問題、個性化問題誇大為全局性問題，擾亂公眾預期。
提升房地產金融資產質量
商業銀行應密切關注市場變化，合理控制房地產信貸總量，提升房地產金融資產質量。
第一，把握宏觀調控方向，及時調整業務布局。一是密切關注外部不利因素對宏觀經濟、金融市場的影響，以及對房地產市場的風險傳導。加強形勢跟蹤分析，關注宏觀政策調整的後續影響，做好前瞻性研判與壓力測試，制定基於多種情景假設的應急預案，既要應對政策搖擺加劇市場泡沫化風險，也要避免不利因素累加衝擊對銀行經營管理造成的負面影響。
二是密切關注房地產市場調控與長效機制建設相關政策影響。關注住房制度改革與長效機制建設對房地產市場中長期運行邏輯的影響，以及在此背景下的房企轉型趨勢；關注熱點城市需求管理調控政策對當地市場的影響；關注棚改貨幣化政策收緊對三四線城市房地產市場可持續性的影響，及早調整業務布局。
第二，積極執行國家房地產調控政策，嚴控房地產市場泡沫。一是繼續執行差別化的住房貸款政策。遵循因地制宜的原則，建立科學的授信評估指標體系和差異化的地區授信策略，賦予分支機構更多的經營自主權，滿足中小戶型、中低價位房地產開發貸款需求，保障低收入和中低收入居民的住房供給；抑制投資、投機性住房貸款，相應提高其貸款比例、首付比例，有效抑制相關需求；繼續支持保障房安居工程和棚改建設，滿足低收入群體對住房的需求，調節房地產市場的供需關係。
二是審慎控制房地產行業信貸規模。在風險可控的前提下，保持信貸資源在房地產行業投入比例的總體穩定，重點滿足存量優質客戶合理的資金需求，審慎開展新增房地產信貸業務。
第三，多措並舉提升房地產金融資產質量。堅守合規底線，嚴把業務准入關口；加強購房按揭杠杆管理，加強對客戶還款能力和資金使用情況的跟蹤分析，規避信用風險；加強與保險公司、擔保公司等外部機構合作，建立房地產金融風險分散與緩釋機制。加強住房抵押貸款業務創新，建立並活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化，增強抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理，研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。
合理規避和防止市場風險
房地產企業應密切關注國家宏觀調控方向，樹立持續發展的經營理念，合理規避和防止市場風險。
第一，密切關注國家宏觀調控方向，建立房地產風險預警機制。深入研究宏觀經濟走勢，密切關注住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等政策變化，全面了解相關法律法規，科學判斷房地產市場的發展動向；組建專門的風險預警小組，確立目標和風險管理對象，實時監測企業發展與運營情況；警惕經濟下行期間面臨的政策性風險和市場分化風險。
第二，合理規避和防止市場風險。一是加強對投資項目的可行性研究。認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確性。宏觀層面，研究當地房地產市場的發展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規，合理搭配投資組合。微觀層面，仔細調研項目所在地質、水電路和未來城市規劃狀況，做好投資估算和投資收益的預測工作。
二是適時調整融資手段。依據自身情況，科學選擇貸款、信托、基金、股票、債券等結合式的融資方式，充分發揮各融資方式的優點，促使房地產行業的長久發展。
三是盡快實現資金的有效回籠。強化財務監控與審批在籌資運用上的效力，合理調度資金使用；採用適當地降價促銷以應對政策調控帶來的不確定性；做好應收賬款的控制工作，實現資金按期回歸。
第三，樹立持續發展的經營理念。一是建立現代化企業管理制度。圍繞自身優勢制定整體發展戰略，將企業戰略同地區發展融為一體；建立以市場為導向的組織形式，設計行之有效的分配機制，盤活人力資源，以合理的方式使企業員工適應市場化競爭。
二是加強工程質量管理。明確崗位責任制度，構建完善的質量管控體系，加強內部培訓工作，從制度、人事、技術等方面提升工程質量，杜絕發生質量風險。
三是做好品牌建設工作。建設企業專屬品牌，增強全員品牌意識；緊抓市場變化，緊跟市場需求，形象系統地塑造和優化企業品牌。 |
