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樓市冰與火交織的“廈門困境”
http://www.crntt.hk   2019-05-19 08:38:51
  中評社北京5月19日電/樓市越來越看不懂了。比如廈門,冰與火的轉換只需要半年時間。2018年下半年的廈門樓市,就像2014年的溫州一樣,自告開啟樓市一輪回調周期的“領頭羊”。地價“腰斬”,房價萬兒八千地降(島內均價降一萬、島外降六千),融創、萬科等房企的項目打折甩賣等等報道很多。2018年,廈門也是70個大中城市中,唯一新房價格比2017年低的城市。但行情反轉得可真快,半年後的2019年一季度,這個城市的地市和樓市又昂揚向上。

  2019年1-4月,廈門二手住房成交套數同比增長314%,4月單月同比增長309%,二手房價格環比上漲3%,業主報價普遍上調20%。但去年,廈門二手房成交下跌44%,掛牌價下調30%的交易案例扎推。拿地是開發商信心的彰顯,也是樓市的“晴雨表”。2018年,島外地價“腰斬”,“地王”項目揮淚八折甩賣,地方國企不得不出面“托市”。但剛剛過去的4月份,去年地價“腰斬”的翔安區,溢價率創新高,樓面價再次任性地突破3萬元大關。

  新房則是另一幅場景。克而瑞的數據顯示,4月份廈門新房供應面積37萬平米,環比上漲334%,同比上漲110%,但成交面積僅12萬平米,環比只上升3%,供求比高達308%,在監測的28個重點城市中排第一;新房在售庫存消化周期高達32個月,同比增長5%,去化壓力是所有城市中最高的。近期,各大城市新房和二手房聯動回升,而廈門樓市卻自我分裂,兩個市場冰火交織,這中間到底發生了什麼?這還得從廈門樓市奇特的結構說起。

  廈門,這個既非一線、又非省會的城市,GDP和人口排在50名開外,但房價卻經常殺入70城漲幅的前3位。2016年以來,廈門房價漲幅月度排第一的出鏡率,高於包括一線城市在內的所有城市。廈門島內配套成熟,優質教育資源密集,但面積(158平方公里)僅占市域面積的1/10,且開發強度大、人口密度達1.3萬人/平方公里,以二手房為主。而且,富裕的福建同胞(特別是閩南人),均以在廈門島內兩區(湖裡、思明)買房、小孩在島內上學為榮。

  這幾年,乘著全國樓市飄紅的東風,加上不亞於溫州炒房團的閩南投資客,以及凶悍“造地王”的閩系房企加持,島內這個彈丸之地的房價,迅速竄到了5萬元左右。島外也差不離,2015-2017年,市場對廈門始終抱有領先重點城市1-2個身位的預期,供地集中的廈門島外,地價不高死不休,樓面價迅速竄到3萬元。但是,調控如期而至後,首創限售這一驚世之作的廈門,限購上卻做出了一個奇葩的創舉,即180平米以上的不限購,大抵是要疏導福建富豪的需求。

  但是,真金白銀掏腰包的投資客,“很傻、很天真”,富豪是要將杠杆加到極致的。但是,當“認房又認貸”降臨,就掐住了麻筋兒,投資客主導的島外新房市場迅速退潮,而新房庫存逆“小陽春”攀升,概因投資客退場後豪宅無人接盤。二手房則不同,當價格跌到心理價位,學位房等剛需自然進場,特別是總價較低的二手房,比如滄海濱海(雙十中學)、未來海岸(北師大)、湖裡五緣灣(五緣實驗中學)、鬆柏(鬆柏中學)、蓮花(蓮花中學)等片區反彈明顯。

  樓市回調多少,要看調控力度,但更關鍵的是“向上托”的剛需底蘊。廈門島內的二手房,剛需底蘊厚,向下有支撐;島外新房“豪宅化”傾向重,投資客主導,自然深跌不止。未來,“房住不炒”漸進落地,那些靠投資客維繫的區域(特別是各色新區),難逃浮華退潮後被曬“裸泳”的局面,剛需“扎根”的區域,自然顯露“安全墊”本色。本應作為區域龍頭、走外聯內合發展之路的廈門,卻因為都市圈打造滯後、“集聚-輻射”能力差,去年8月被中央巡視組問責。樓市冰火交織,這是廈門“裡焦外弱”的映射。靠高價地刺激、靠“搶人口”填補是短視,終歸得走向人口集聚、紅利輻射、互聯互通的良性之路。

  來源:證券時報  作者:李宇嘉

          
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