中評社香港11月1日電／差估指數挫1.44%，中小單位最傷。
香港文匯報報道，內外利淡因素夾擊，樓市下調速度加快。差餉物業估價署最新數據顯示，私宅樓價指數連續兩個月下跌，9月下跌1.44%至388.8點，較8月不足0.1%的跌幅明顯擴大，為逾兩年半來最大單月跌幅。其中，中小型單位（A至C類單位）跌幅達1.3%至1.88%，較大型單位（E類，跌0.42%）為大。學者指出，目前樓市轉弱形態明顯，後市關鍵要盯緊三個因素：會否大量裁員減薪、會否新盤平過二手，以及會否銀行估價轉緊。
隨下半年中美貿易戰升溫，中國經濟放緩，環球股市大調整，房策“新六招”，以及本港銀行加息等利淡消息影響，樓市已下調一段時間。浸大財務及決策系副教授麥萃才昨日接受香港文匯報訪問時指出，在這情況下，住宅樓價指數出現調整屬於正常，亦反映需求轉弱的情況持續，但未出現快速下跌趨勢。事實上，過往樓市已展開長達三年的升浪，“好少見到咁長”，但跌幅只屬初期調整，只能把它當成“轉角位”，料年底前樓價指數會較高位下跌約3%至5%。
裁員減薪打擊樓市最大
麥萃才又表示，未來樓市到底落入“適當調整”還是“下跌軌”，需視乎三個關鍵因素：第一是就業市場會否受到外圍環境因素影響，如果出現大量裁員或減薪，則會影響市場購買力，令需求減弱；第二是一手樓定價會否“平過”二手樓，惟現時發展商貨源不多，而財務狀況亦穩健，因此一二手樓價會“差唔多”；第三就是銀行估價取態，倘銀行估價過低，則會影響買家入市能力。
他認為，若本地銀行繼續跟隨美國加息，將會令港元供應減少，從而令銀行“唔想做生意”，估值將進一步減少，由此造成的樓價下跌未必會輕微。
現整固非“懸崖式下滑”
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則認為，差估署指數表現符合預期，因數據滯後，估計未來三至四個月樓價仍有少許調整。未來一手樓表現會比較好，但二手樓及居屋等比較淡靜，亦有“議價空間”。但是，樓價不會有像1997年的“懸崖式下滑”，樓市正處在“調整期”，與之前預測一樣，升幅集中在今年上半年，估計2018全年一般住宅仍會升10%。
外圍動盪 留意港府房策
林浩文預期，未來12月住宅樓價會調整。短期而言，影響本港住宅樓市會是政府政策及外圍經濟及政治（尤其中美貿易）。這兩個因素比較重要，之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑，即使樓價下跌10%至20%也不會對整體樓市及銀行體系有重大影響。
新盤“貼地價”主導買賣
林浩文估計，今年一二手成交約6萬宗至6.1萬宗。不管有沒有“空置稅”，料發展商仍會推盤“去貨”。市場仍由一手樓主導氣氛，但發展商的賣樓策略是在新界及多供應地區用“貨如輪轉”形式賣樓，定價會較“貼地”。在傳統豪宅區如港島區，因未來供應少，發展商會相對“惜售”。
發展商方面，會德豐地產常務董事黃光耀則看好後市，指市場氣氛轉變，交投活躍度降低，主因上半年已消耗不少購買力，而本港樓價今年亦已上升超過一成。黃光耀又指，近期調整屬“健康整固”，樓價不會出現明顯下跌，預計明年初可望出現復甦，樓價會繼續平穩向上。 |
