中評社北京6月16日電／“這就是所謂的窗口指導。政策一般不會明白地告訴你，你拿了地王我就不能（融資），但可能會適當地讓你稍微困難一點。比如說成本、利息水平高一些，或者對開發商償債能力、現金流或者覆蓋倍數的要求稍微高一些。包括背後抵押資產的成數有可能會要求高一些。這些都是比較隱晦的要求。但（政策）就是想傳遞這個信號，你（指房企）收斂一點。”瑞銀執行董事諶戈對21世紀經濟報道記者說。
2019年3、4月份，房地產交易市場出現了一波“小陽春”。在此背景之下，房企拿地積極性明顯上漲。中原地產研究中心統計數據顯示：截止到6月13日，年內拿地過百億的房企多達40家，在2018年同期只有32家企業，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂園上半年拿地金額高達805億、融創673億、萬科525億。另外包括新城、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等合計多達15家企業拿地超過200億。久違的市場再次活躍，而地王也隨之起舞。
在此背景之下，調控警鐘似乎再起。一則烏雲再次籠罩樓市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激進，出現一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指導之下，央行與證監會將暫停部分房企的債權及ABS融資渠道。”
2019年下半年，樓市又將何去何從？
上半年短暫“小陽春”
不可否認，2019年上半年房地產市場還是走出了“小陽春”行情。
央行官網6月12日披露了2019年5月金融統計數據報告和社會融資規模增量統計數據報告。其中，新增信貸上，分部門看，住戶部門貸款增加6625億元。其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元；非金融企業及機關團體貸款增加5224億元，其中，短期貸款增加1209億元，中長期貸款增加2524億元，票據融資增加1132億元;非銀行業金融機構貸款增加58億元。
“住戶部門中長期貸款大部分是房貸。累計數據看，前5個月，住戶部分中長期貸款同比上漲了2.27萬億。2.27萬億的前5個月居民戶中長期貸款數據是歷史高位。”中原地產首席分析師張大偉分析表示，從房地產資金面看，2019年上半年，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降准帶來的信貸寬鬆對房地產影響開始逐漸出現。另外，3-4月份樓市的“小陽春”，也刺激了部分貸款的需求。整體看，2019年前5月，居民戶杠杆明顯增加。
中國指數研究院數據統計顯示，1-5月份，房企融資規模超9500億元；其中信用債占比29.3%，是房企首要選擇的融資工具；海外債占比為23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本進一步提高；超短期融資券5個月內融資總額超600億元，主要用於償還債務利息。值得一提的是，房企積極推進資產證券化，前五月通過資產證券化獲取超1000億元的資金，占全部融資規模的10.4%，有效補充房企的資金來源；另一方面加強發揮證券市場的融資優勢，如新城控股通過定向增發融資38億元。
融資狂歡背後是房企銷售也整體好於預期。“根據房企披露的月度數據和CRIC數據，目前我們覆蓋的A股公司中，大部分公司前五月累計銷售額增速符合或超出我們全年的增速預期，合計同比增速達19%。”諶戈說。
市場稍有起色，警鐘再起。5月31日，有市場爆出多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單。隨後，包括21世紀經濟報道在內多家媒體透出更多信息：監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品；同時，前不久，住建部也曾聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十餘家開發商。
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