樓面價下行
按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位於翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1．7萬元／平方米至1．8萬元／平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2．5萬元／平方米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30％。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元／平方米等相比，無異於“腰斬”。
對此，廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，“從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直綫下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元／平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。”
胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，并在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受“限價”制約。
而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位於地鐵環繞的熱點新城，一個直綫距離在2．4公里至2．8公里的非熱點區域。
“這距離是什麼概念？基本就是北京國貿到四惠的距離，差一環。”廈門中原地產進一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處於房企年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是回歸理性。
胡慧榮進一步分析認為，行業內一般用“地樓比”來分析城市地產投資價值，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134％，即“面粉比面包貴”，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風險就會暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81％、61％，也處於較高水平。從這角度來看，聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背後，“其實是地價的合理回歸，是市場在政府的政策調控下回歸正常和穩定，也是我們一直提倡的市場有序和健康發展。”
（來源：證券日報） |
