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疫後房地產調控重點應轉向供給側
http://www.crntt.hk   2020-09-09 08:11:02
推動形成新發展格局,化解宏觀經濟風險,需要堅持“房住不炒”,抑制房地產泡沫擴張。
  中評社北京9月9日電/房地產市場穩健發展,是推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局不可或缺的一環。受疫情的影響,國內經濟結構和房地產形勢都發生了重大變化。當前宏觀經濟運行處於何種狀態?與之密切關聯的房地產市場形勢將如何演變?對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產政策的決策。

  經濟參考報發表中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華文章表示,住房租金變動在一定程度上反映了就業與投資的真實變化,是宏觀經濟的重要晴雨表。同時,宏觀經濟運行狀況又構成房地產市場調控的重要外部環境。通過對2020年以來租金變動的大數據分析,分析和預判了疫後宏觀經濟、房地產市場形勢與調控,建議房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側。

  疫後租金首現季節性回升經濟進入實質性復甦階段

  文章分析,首先,疫後核心城市住房租金首次出現顯著季節性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示,2020年2月以來,受疫情衝擊等因素影響,核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季,核心城市租金才開始止跌。2020年7月,緯房租金核心指數上升至102.6點(以2018年1月租金水平為100點),比上月上升1.03點或1.01%。這是疫後核心城市住房租金首次出現顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節性特征,並且在隨後的8月或9月租金可能重新下跌,但其背後的經濟信號意義十分重大。租金漲跌背後,是招聘、開業等經濟先行指標的活躍度變化。疫後核心城市租金出現顯著季節性回升表明,疫後經濟已經進入實質性復甦階段。開業、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復甦,未來經濟增速繼續回升可期。這對房地產市場調控也將產生重要影響。

  其次,一線城市中,上廣深租金均季節性上漲,僅北京租金繼續下跌。一線城市中,2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節性上漲,其中廣州環比上漲1.04%,上海環比上漲1.07%、深圳環比上漲1.62%。只有北京仍環比下跌0.67%。這表明,一線城市經濟初步從疫情衝擊中走出。而北京的單獨下跌,可能與北京發生第二次疫情衝擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制後,一線城市經濟已經進入實質性復甦階段。隨著北京疫情的有效控制,一線城市經濟將整體初步走出疫情陰影。

  最後,多數二線城市租金出現季節性上揚,僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房租金出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%,依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中,僅天津、大連、福州三城市住房租金環比下跌。其中天津環比下跌0.01%、大連環比下跌0.1%、福州環比下跌0.13%,租金跌幅均較為微小。這表明,二線城市經濟也進入疫後良性復甦階段。

  房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續擴大

  文章介紹,第一,疫情衝擊下核心城市房價仍連續5個月上漲,一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響連續下跌不同,核心城市房價在疫情衝擊下仍連續上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示,2020年7月,緯房核心指數環比上漲0.6%,為連續第5個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點,核心城市房價上漲了4%。

  二手住房成交量放大。2020年3月以來,二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示,2020年7月,10大重點城市二手住房成交量指數為243.88點(以2017年1月成交量為100點),雖然較上月略有下滑,但仍處於歷史較高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影響累積需求釋放的因素,也有短周期波動的因素。

  一線城市房價上漲相對較快,二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示,2020年7月,一線城市房價環比上漲1.7%,漲速相對較快;二線城市環比上漲0.27%,三線城市環比上漲0.43%,四線城市環比上漲0.25%,房價均穩中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑後,均重新上漲。

  第二,房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來,房價的漲速要總體高於租金漲速,二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來,住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢,但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌,房價與租金的“剪刀差”不斷擴大,房地產市場的泡沫化風險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節性上漲,但租房旺季過後租金大概率仍將下跌。如果房價繼續上漲,房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說,如果不加以有效控制,房地產泡沫仍存在擴大的可能。

  疫後經濟形勢向好房地產調控空間加大

  文章認為,一是宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出,房地產調控空間加大。按歷年來的房地產調控經驗來看,各地房地產市場調控往往受制於經濟形勢,保持調控定力有一定難度。當經濟增速存在下降風險時,各地房地產市場調控不僅很難嚴格執行,有些地方甚至還有可能把房地產作為刺激經濟的手段。當前,雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地產作為短期刺激經濟手段”等總體方針,但是各地房地產市場調控在執行階段仍然存在鬆緊考量。
 


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