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LPR背後的故事
http://www.crntt.hk   2020-03-11 09:00:47
  中評社北京3月11日電/前兩天,筆者接到銀行的一條微信:“房貸利率參考LPR(注:全稱為Loan Prime Rate,即“貸款基礎利率”)是大勢所趨,轉換為LPR可以享受到利率降低的優惠,建議您別錯過3月1日到8月31日的政策窗口期,及時轉換”。銀行還舉例子說,LPR下降10個點,你的房貸利率可以降多少,每月的月供可以省多少等。有的人納悶了,銀行是靠貸款利差賺錢的,為何還要鼓勵大家轉換為更低利率的定價呢?

  這讓筆者想起,不久前一位銀行資深人士抱怨說,現在銀行真的很弱勢,存款被互聯網金融、資管理財、保險搶走了,每家銀行都要高息攬存;貸款方面,國家規定了銀行對中小微貸款的最低比例。除了服務中小微,還要降低利率,支持實體經濟。現在,LPR從天而降,就連收益穩定、安全性高的按揭貸款,也要定向降息了。沒辦法,得貫徹國家戰略。

  估計很多人都知道,房貸定價基準從原來的基準利率轉換到LPR後,可以享受到“降月供”的好處,但沒有多少人知道,這個“沒好處”的差事,銀行為啥還要這麼積極地推進。近期,筆者咨詢了某四大銀行的一位高管,才終於明白了,LPR背後,隱藏著一盤縝密的棋局。要實現“穩字當頭”,讓樓市在歷史最高位徘徊,調控就得招招謹慎、精細拿捏。

  房價不能再明顯漲了,這是共識。問題是,一旦漲幅小了,甚至不漲了,持有房子的成本浮出水面,如折舊(3%-5%)、維修、月供(5%左右)等。還有個隱蔽的成本,就是機會成本,比如投資保本理財,可實現4%以上的收益。根據中泰證券統計,上海持有房產的總成本近9%。百城房價統計中,2019年50多個城市房價漲幅不到6%,連資金和折舊成本都覆蓋不了。

  很多人買房,投資是最重要的考量。一旦房價漲幅覆蓋不了綜合成本,那就要果斷地拋掉。如果很多人有這種想法,這就很麻煩啦!所以,也就不難理解,為何去年底國家首次將“穩地價、穩房價、穩預期”,作為2020年樓市調控的目標(估計也是未來調控的目標)。過去,樓市之所以火熱,就在於房價上漲太快,沒房的趕快買,沒條件的創造條件買,有房的多買幾套。

  所以,要穩樓市,關鍵是穩預期。怎麼穩預期?就是引導大家不要一呼而上買,更不能一呼而下賣。這其中,對房價前景的預期,掐算持有房子的成本和收益,非常關鍵。其實,大家想想,過去十多年狂飈突進以後,還有哪座城市缺房子呢?所以,政策設計就是要打掉或緩衝持有房子“不划算”的預期,並拋售房子。老舊小區改造,片區更新,都有這個意味。

  其實,啟動貸款定價“換錨”這半年來,5年期LPR利率累計下調了10個基點。對多數人來說,月供只省了2斤豬肉,但媒體鋪天蓋地地說,“降息了,大利好來了”,言下之意是樓市要漲了。因為,國際經驗也好,歷史推演也好,每個人都咬定,利率和房價是反方向變化的。每個人心裡都在盤算,我的房價要漲了,還在乎月供省了那麼點兒嗎?這就是預期引導。

  轉換成LPR定價以後,不僅新交易的房子會受到調控的影響,300億平米的存量房也盡在調控之下。即便你的房子不交易,只要有貸款,就成為調控的對象。當然,存量房裡面,大概有一半的房子沒房貸,似乎不受LPR的影響,但LPR影響的是心裡預期。比如,如果LPR下降了,估計很多人會堅定地持有手上的房子,或換一套,或認為該再買一套了。

  截至2019年,我國樓市在歷史最高位已徘徊了4年之久了,存量時代已來臨。所謂高處不勝寒,調控政策要講究精細化、處處拿捏與平衡。不管是城市更新、老舊小區改造,還是存量商業辦公“改租賃”,鼓勵企業自持等,以及存量房貸定價轉向LPR,都是為了調控存量,讓所有的房子盡可能地因政策而動。這對穩樓市、穩投資、穩財政、穩增長來說,意義都很大。

  來源:證券時報  作者:李宇嘉

          
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