中評社北京4月1日電／如果用一個字形容2018年的樓市，最合適的應該是：冷。
9月份，萬科喊出了：活下去。
作為房地產的龍頭企業，萬科的呼聲代表了整個行業。曾經躺著賺錢的房地產企業，一條腿邁進了寒冬。
2018年發生了什麼？
隨著國家房地產市場調控的加強，這一年，幾乎所有的房地產公司，都開始主動降低資產負債率，回籠現金，恒大更是明確提出從“三高一低”向“三低一高”（即“低負債、低杠杠、低成本及高周轉”）轉型。
在防守式經營的過程中，大部分房企注重“現金為王”，盡可能的收縮規模。
一、 眼花繚亂的房企業績
儘管如此，知名房企2018年的業績，依然非常靚麗。這和房地產行業的特殊會計處理有關：售房收到的款項，不立即計入收入，計入預收賬款或合同負債，待到符合條件後（如交房）才轉入收入。
這個過程通常長達數年，現在的業績，其實是幾年前的預售情況的體現。
以恒大、碧桂園、萬科、融創四家上市房地產公司的年報為例，報表非常好看。
恒大2018年實現營業收入4662.0億元，同比增長49.9%，實現淨利潤（剔除匯兌損溢）722.1億元，同比增長106.4%。
碧桂園2018 年實現營業收入 3790.8 億元，同比增長67.1%，實現歸母淨利潤 346.2 億元，同比增長 32.8%。
萬科2018 年實現營業收入2,976.8億元，同比增長22.6%； 實現歸母淨利潤337.7 億元，同比增長20.4%。
融創2018年實現營業收入1,247.5億元，同比增長約89.4%；實現淨利潤165.7億元，同比增長約50.6%。
對比十年來的營收，會發現四家房企的規模都在不斷膨脹，其中萬科2016年起放緩了腳步，恒大和碧桂園近兩年的增速可以說非常瘋狂。
從淨利潤角度來看，萬科在2018年落在了恒大的後面，但還稍微領先碧桂園。從增幅來看，碧桂園在營收超過萬科後，淨利潤超過萬科只是時間問題。
從毛利率角度看，2013年以來，萬科和恒大的毛利率非常接近，但萬科的更加穩健平滑。碧桂園近年來的毛利率下滑明顯，2017年和2018年有所修復。融創則保持相對較低的毛利率。
房地產商的頭部企業也不過做到37%左右的毛利率，這不太像百姓眼裡的暴利行業。
從淨利率角度看，四家公司都在15%左右。
二、資產負債結構
房企最大的特點是資產負債率較高，高杠杆經營拿地、蓋房導致負債累累。
2013年，在王石的帶領下，萬科開始了聲勢浩大的“輕資產重運營”模式的轉型。但從公司的資產負債率歷年情況看，2015年後，萬科又恢復重資產模式。
儘管如此，萬科和恒大都屬於資產相對較輕的，而融創和碧桂園則由於激進的經營政策，資產負債率居高不下。
各家公司分別借了多少錢呢？
恒大短期借款3183億元，長期借款3548億元；萬科的融資策略比較溫和，短期借款101億元，長期借款1209億元，應付債券471億元；碧桂園短期借款918億元，長期借款1398億元；融創短期借款920億元，長期借款1374億元。
如此高額的借款，必然帶來沉重的利息負擔，但是從利潤表財務費用看，各家負擔都不算重，這是為什麼呢？
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