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專家:樓市略淡但難大跌
http://www.crntt.hk   2018-11-22 11:00:10
  中評社香港11月22日電/金融海嘯後,全球利率低企,缺乏足夠投資選項,資金苦無出路,惟有投入樓市。然而自上月全球小股災後,本港樓市也漸見劈價潮。近日多家本地地產商開始轉吹樓市淡風,究竟本港樓市前景如何?

  1997年以來,本港住宅成交額及成交量的增長與樓價按年增長關係呈明顯正比。圖一可見,其成交額增長領先樓價增長約六個月,而成交量增長領先樓價增長約三個月。觀乎本港樓市近月交投淡靜,上月住宅成交只有4000宗左右,料樓價增長面臨一定的放緩壓力。

  另外,新做按揭貸款額增長也反映市場需求。圖二顯示其走勢與樓價按年增長呈正比,前者更領先三個月。新做按揭貸款額增長於2017年尾明顯回落,雖然近月回升,但升幅相對較微,整體趨勢下行。按紅箭推測,樓價增長在未來三個月將見放緩。

  再從資本市場看。股市及樓市均反映投資者對市場中長線的預期,不過樓市交投需時較股市長,因此樓價反映投資者預期比股市滯後。圖三可見,恒指按年增長領先樓價增長約兩個月及兩者正比關係甚強。其實恒指自年初至今呈下行走勢,其中10月初隨外圍明顯回落,由此推測,按紅箭預示樓價增長在未來兩個月將見放緩甚至萎縮,不過幅度應不及2016年。

  最後再看貨幣供應。隨環球央行瘋狂印鈔,樓市成為熱錢停泊市場。然而本地廣義貨幣M3反映現實和潛在購買力,因此如圖四顯示,其按年增長與樓價增長整體呈正比,更領先後者約三個月,可見熱錢的確與樓市熾熱有關。因此若要控制本港樓市,政府不妨也考慮訂立針對外圍政策。若按紅箭預示,料樓價增長在未來三個月將會放緩。

  綜合可見,本港樓價增長短線有明顯放緩壓力,但會否如1997年般懸崖式回落,筆者有所保留,畢竟外圍主要國家的數據未見大幅轉差,本港樓市短線難見大跌市。(來源:香港商報 交通銀行香港分行環球金融市場部 袁沛儀)

          
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