中評社北京3月29日電／近期，樓市“小陽春”氛圍濃厚。天氣率先回暖的南京和杭州，“萬人搖號”、個位數中簽等火熱場景再現。熱點城市土地市場一掃2018年之“陰霾”，有的流拍地受熱捧，有的溢價率封頂。作為樓市的“領頭羊”，1-2月份，京滬深新房成交量分別增長57%、22%和6%。再看更代表市場的二手房，根據易居研究院監測，3月上半月，10個重點城市二手房成交量同比增長32.3%。
每年春節後的3月份，成交季節性走好的樓市行情，被稱為“小陽春”。貌似今年“小陽春”走得更有底氣。一則，政策底亮出來了，“兩會”未對樓市喊“狠話”，按揭利率快速回歸基準利率。有了“一城一策”的尚方寶劍，近期鬆綁限價、退出限購的聲音便不絕於耳。二則，百度大數據顯示，“價格調漲、訪客上升”等，取代2018年3-4季度“誠意出售、看房方便”等，排在樓市搜索指數的前面。參考過去，政策見底、預期轉好，成交改善，新一輪周期要素齊了。
當下要警惕的，並不是樓市季節性的回升，而是人為炒作的“小陽春”。目前，儘管熱點樓市有轉暖的跡象，但動力卻非常之弱。以占市場交易規模70%的二手房為例，2月份，深圳二手住房成交僅1997套，這是歷史新低，比去年同期下降50%，3月上半月同比下跌32.6%；今年1-2月，上海二手住房成交2.6萬套，同比增長38.3%，但不及2016年成交量的40%，剛剛觸及近十幾年的月均值。成交“地量”，很大程度上是高房價制約購買力。
很多人認為，京滬深遍地都是500萬以上的房子。但以深圳為例，2018年以來，總價350萬以下的房子，占深圳二手住房總成交的46%。此外，還有21%的房子成交價低於250萬。很多人納悶，這年頭深圳還有低於250萬的房子？確實有，就是那些“老破小遠”，剛需要“上車”，只能移位到這類房子了。上海也一樣，2018年以來，成交的二手房源中，中位價為340萬，月供中位數為1.1萬元，40%的人購買60平米以下的房子。
貝殼大數據，給出了購房的微觀行為，還以上海為例。今年1-2月，監測的1000個成交小區中，房價上漲的只有21個。漲幅前50和跌幅前50的小區排序，上漲第50的小區漲幅為4.8%，而下跌第50位的跌幅達到25.2%，可見市場疲態依舊。另外，超小戶型很受歡迎，調漲些許也有買家，大戶型則不然，掛牌1年可能也無人問津，剛需仍在，但購買力不做主，倒逼賣家讓利。2018年2月，上海二手房業主平均讓利17.4萬，較掛牌價下調4%，成交周期191天。
今年2月，成交周期縮減至142天，議價空間還在4%左右，意味著割肉出讓換取現金流成共識。因此，炒作“小陽春”的，首先是高位套牢盤。2016年10月以來，熱點城市嚴控房價，上級要求“環比不增長、逐步有回落”。2017年進場的投資客，如果算上稅費、機會成本，現在看多半要虧損。特別是，2018年打掉影子銀行後，前期加上去的杠杆，隨著房價下跌而形成倒逼。所以，2018年深圳“法拍房”數量較2017年上升50%就不奇怪了。
如果今年房價不上漲的話，因杠杆撐不下去的“法拍房”還會增加。另外，近期很多中介轉去做新房生意了，所謂的“二三級聯動”，希望靠人海戰術、自媒體加持，托起需求。但是，即便“返點”高達3%，賣一套新房可賺10萬左右，但近年來熱點城市新房普遍“豪宅化”，有效需求集中在“老破小遠”，這是個隔離的市場，人海戰術也難改“上門寥寥”的局面。
目前來看，市場整體的情緒並不高。破解高房價導致的供需腸梗阻，很多人認為要仰仗改善型需求發力，這樣存量房才能循環起來。但是，“一賣一買”的改善購房，杠杆和月供還得增加，最後還是回到收入的支撐上。或許，很多人正在節衣縮食地攢首付、攢月供，但吃不好、穿不好，也要買房，這種激情下的樓市，如果又一次硬生生地被推上一個新台階，多麼可怕啊！
來源：證券時報 作者：李宇嘉
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