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廈門二手房價回調 新房依然堅挺
http://www.crntt.hk   2018-08-06 15:13:13
 
  樓面價下行
 
  按照公開信息所示,2018年7月2日,廈門出讓五幅商住地塊(其中位於翔安新城有兩幅地塊),起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米,而一個月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創出新低,沒想到僅僅一個月,地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比,無異於“腰斬”。
 
  對此,廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者,“從我們長期的跟蹤監測來看,近兩年廈門土地樓面價確實直綫下滑,2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米,相比2017年下降近兩成,與2016年的頂峰時期相比,則下降約三成。”
 
  胡慧榮表示,值得注意的是,7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊,且2016年地塊容積率較低,體量較大可分批出售,并在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小,需一次性對外出售,且受“限價”制約。
 
  而張大偉則認為,2016年地塊和2018年新出讓地塊相比,一個位於地鐵環繞的熱點新城,一個直綫距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區域。
 
  “這距離是什麼概念?基本就是北京國貿到四惠的距離,差一環。”廈門中原地產進一步分析認為,本次土拍地塊位置相對較差,且處於房企年中貸款償還節點,開發商資金壓力較大,土拍參與相對謹慎,土地市場更多的是回歸理性。
 
  胡慧榮進一步分析認為,行業內一般用“地樓比”來分析城市地產投資價值,地樓比越小,則意味著未來可能的利潤空間越大,土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰,地樓比高達134%,即“面粉比面包貴”,但地價與房價的倒掛,本身就是不合理的市場規律,一旦房價的增速跟不上地價的漲幅,市場的風險就會暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落,但仍高達81%、61%,也處於較高水平。從這角度來看,聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背後,“其實是地價的合理回歸,是市場在政府的政策調控下回歸正常和穩定,也是我們一直提倡的市場有序和健康發展。”

(來源:證券日報)


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