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上車易落車難 喜遇慘變糟遇
http://www.crntt.hk   2018-06-10 15:28:49
  中評社香港6月10日電/“小確幸”10%首期入市,苦捱3期斷供撻訂。

  香港文匯報報道,小市民買樓要量力而為,不要以為發展商提供低首期,又分好多期繳付樓價就以為好易供樓。英皇國際及市建局合作的長沙灣喜遇,去年8月以“小確幸價”開賣,但近日錄得買家達大訂個案,“小確幸”變成“確不幸”,短短8個月蝕逾70萬元。事件無疑是一個警號,叫醒買家不要因低首期就亢奮衝入市,真係供得起才好買。

  根據一手成交記錄冊顯示,該撻訂單位為喜遇23樓D室一房單位,面積287方呎,去年9月以582.71萬元售出,呎價20,303元,買家當時採用“靈活優惠付款”計劃,簽定臨時買賣合約時已支付5%訂金,簽約30天內再支付第二期5%訂金,另外5%(約29萬元)訂金則於330天內分5期繳付,每60天(即兩個月)供樓價1%,即每期供5.8萬元,俗稱“滴滴金”或“月供首期”。換言之,買家實付10%樓價已可上車。

  “滴滴金”每期供5.8萬 
 
  不過,買家最終斷供撻訂,記錄冊資料指,單位於上月31日已終止交易。由時間推斷,估計該名買家已支付最初的10%、而最後分階段支付的訂金亦估計已供最少3期。換言之,由去年9月買樓到被發展商殺訂,該名買家短短8個月已蝕超過70萬元。

  發展商加價13%重售 

  今次撻訂,發展商成為最大得益者,於殺訂後,該單位已隨即加價13%重售,價單定價由原來的588.6萬加至665.1萬元,呎價23,174元。新價單即供可獲扣減3%(去年8月時可扣減6%),扣除該優惠後,折實價645.1萬元,加幅則約10.7%。簡單計一計,如果以該定價售出單位,那麼短短8個月,發展商加價連殺訂,額外多賺130萬元至140萬元,發展商可說是“小確幸”。

  翻查資料,喜遇位於福榮街538號,為單幢式物業,提供136夥,單位面積264方呎至410方呎,近9成單位為1房。項目去年8月公佈首批68夥價錢,折實售價418萬元至845.2萬元,折實呎價13,980元至20,616元,發展商當時以“小確幸價”來形容首批開價。

  發展商去年8月首批賣樓時,推出3種付款辦法,即供付款可獲扣減樓價6%優惠;建築期付款照定價計;另一個為上述的“靈活優惠付款”計劃。另一方面,項目當時亦提供備用二按,最高借貸額為樓價30%,首36個月按息為P減2.75厘(P為5厘),其後則為P。後來更引入最高8成備用一按,吸引買家入市。

  置業量力莫勉強上車 

  事實上,樓價高企下,銀行卻因住宅按揭成數限制,最多只可借樓價6成,促使近年新盤提供高成數按揭、或者五花八門的付款方法去減輕準買家入市壓力。但這類高成數按揭及付款方法,通常伴隨高息、或短期付清發展商餘款等條件,變相增加準買家的供樓風險。這些條款,當樓價繼續上升,買家可以透過轉按去銀行,減輕利息支出及付清發展商餘款,否則就要長期捱發展商的貴息,又或面對要抬錢補差價才能轉按去銀行的問題,風險之大不可不察。

  一眾高按新盤中,最誇張要數2016年新地元朗Park Yoho Venezia的120%按揭、長實旗下元朗世宙亦曾推出“123計劃”。而最近期的新盤,包括柏蔚山、禦半山等,都有提供至少八成以上的高成數按揭。BIS早前季報顯示,香港有地產商向買家提供高成數按揭,但對買家的還款能力審查不足,一旦樓價走勢逆轉,遇上加息周期,香港有可能出現金融風險。

          
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