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樓市今年銷售料創新高 房企融資約束隱現
http://www.crntt.hk   2020-09-23 11:19:37
 
  所以,恆大的打折對於整個房地產市場的價格幾乎不會產生影響。
 
  張大偉亦表示,歷數恆大每年的打折促銷,每次都引發了市場的廣泛關注,打七折也不少見。但其實整體看,實際價格的變動不大,所以將此定義為“優惠”更恰當,實際上並沒有真實出現促銷前成交價的七折。今年的“金九銀十”可以說是歷史上最關鍵的月份,上半年的疫情影響了企業的資金,而從8月開始傳聞的“三條紅線”、降低負債等要求,使得企業更加關注自己的負債率。降低負債率必須要去庫存,而且企業都害怕年末疫情出現波動,這種情況下,把任務前置成為必然。所以預計今年的“金九銀十”還是會有很多促銷活動,但這與很多剛需期待的房價下跌恐怕不是一回事,也不能指望別的房企上來就“打七折”。
 
  嚴躍進表示,今年的“金九銀十”房企在降價方面並不會太被動,因為銷售方面現在情況已經不錯,至少比疫情期間的預計要好,所以降價不完全是因為資金的壓力。近期項目供應比較多,房企要蓄客,所以還是可以期待一些優惠。
 
  紅線之下 房企融資已現收縮
 
  雖然房地產市場正處於溫和復甦之中,但“三道紅線”依然對房地產企業的融資產生了一定影響。根據貝殼研究院統計數據,按發行日期來看,8月20日-9月20日,房企境內外融資規模約992.7億元,比前一個月減少24.6%,規模收縮約四分之一。
 
  具體來看,“新規”後一個月間,境外融資規模約280.9億元,環比大降45.6%,佔比整體融資規模約28%。境內融資相對平穩,規模約711.8億元,環比微增0.6%。但需注意的是,即便環比規模收縮,同比來看,8月20日-9月20日,房企境內外融資規模仍較去年同期增長了10.7%。

  嚴躍進認為,從最近的房企到位資金狀況可以看出,“三道紅線”其實並不構成很大影響,預計至少明年才會真正形成約束。今年由於疫情影響,房企還是有很多壓力的,政府不可能進行很大力度的打壓。從房地產市場本身來說,目前市場需求比較強勁,所以容易回暖。
 
  不過嚴躍進仍認為,所謂“三道紅線”與“四檔管理”對房企本身還是有啟發意義的。房企也需要積極建立此類四檔管理模式,尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合,以免新規真的落地後,被打個措手不及。第一、注重下半年融資連接埠和投資連接埠的關係,注重對高負債項目的處理;第二、對於一些債務壓力大的企業,後續需要不斷嘗試降低負債,甚至有必要積極降價促銷,以回籠資金;第三、對於地王等項目需要謹慎,雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域,但往往金融政策寬鬆的時候,各類資金會違規進入地王項目,故後續拿地方面要防範風險,尤其是熱門地塊方面。實際上此類融資政策不能簡單理解為是要重新收緊,而更多的是強調了規範操作的導向。就目前來看“8·20房企座談會”實際上不完全是要打壓房地產,而是希望從房企融資的角度加快建立長效機制,對於房企合理的融資需求依然會給予支持。


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